Tổ chức không gian ngầm gắn với nhà cao tầng nhằm hoàn thiện kết cấu hạ tầng theo hướng phát triển bền vững đô thị

Ảnh 1: Đỗ xe ô tô hàng hai, hàng ba dưới lòng đường bất chấp biển cấm tại trục đường vành đai 3 Hà Nội.

Xây dựng nhà cao tầng – Cần biến nguy cơ thành cơ hội

Trong bối cảnh dân số gia tăng trong khi đất đai có hạn, mô hình đô thị tập trung có tính hiệu quả cao là xu hướng phát triển tất yếu cho các đô thị lớn tại Việt Nam. Trong đó công trình cao tầng đóng vai trò quan trọng nhờ tăng hệ số sử dụng đất, tích hợp được nhiều cơ sở tiện ích với khoảng cách đi lại ngắn, giảm thiểu các vấn đề của ô nhiễm môi trường, tránh tắc nghẽn giao thông… Thế nhưng thực tiễn cho thấy, lẽ ra những địa điểm nhà cao tầng tọa lạc phải là nơi hạ tầng phục vụ dân sinh hoàn thiện nhất tại các khu đô thị mới và giúp cải thiện kết cấu hạ tầng tại vùng đô thị cũ, thì chúng lại trở thành điểm tập trung đông người, thường xuyên gây ùn tắc… Nguy cơ nhà cao tầng mọc ở đâu, quá tải hạ tầng lan đến đó rõ ràng đến mức dư luận phải báo động: “Giao thông vỡ trận vì nhà cao tầng đúng quy hoạch”. Ví dụ kẹt xe trên các trục đường mới mở, hiện tượng đỗ xe tràn lan hàng hai, hàng ba dưới lòng đường bất chấp biển cấm tại các trục đường mới (xem hình 1) hoặc ùn tắc giao thông cục bộ tại các đầu mối vào công trình cao tầng xen cấy trong đô thị cũ như Tổ hợp Vincom Bà triệu, Sài gòn Center… diễn ra thường xuyên.

Dẫn đến tình trạng trên, một phần do các chủ đầu tư bớt xén không thi công đủ các không gian phục vụ cộng đồng như giấy phép được duyệt, thậm chí coi “tận dụng hạ tầng sẵn có” như một lợi thế, tận dụng mọi không gian để sinh lời. Nhưng nguyên nhân chủ yếu chính là công tác quản lý đô thị: Năng lực yếu và cơ sở pháp lý bất cập, kém nhanh nhạy với thực tế.

Rất cần có chiến lược khai thác các tiến bộ Khoa học Kỹ thuật nhằm tận dụng triệt để không gian đô thị gắn với nhà cao tầng, biến nguy cơ thành cơ hội góp phần nâng cao năng lực giao thông, dịch vụ và tạo lập không gian mở đô thị. Trong đó, không gian ngầm dưới các tòa nhà chiếm 1 vị trí quan trọng bởi thể loại này rất phù hợp với việc chỉnh trang đô thị do cần vốn đầu tư nhỏ, thực hiện nhanh gọn và mang lại hiệu quả tức thời cho hoạt động đô thị; đồng thời là tiền đề để đa chức năng hóa không gian, có thể giúp đẩy mạnh xã hội hóa đầu tư bằng mô hình “Nhà nước và nhân dân cùng làm”.

Tổ chức không gian ngầm gắn với nhà cao tầng nhằm hoàn thiện kết cấu hạ tầng đô thị

Các nhà nghiên cứu không gian ngầm đô thị đã chỉ ra rằng: Muốn đáp ứng yêu cầu phát triển mang tính thời đại – đặc biệt là đô thị cũ cổ, phải tận dụng mọi cơ hội, địa điểm có thể trong TP để phát triển không gian ngầm một cách linh hoạt. Các không gian ngầm ngày càng được sử dụng nhiều hơn, phạm vi công năng bao trùm hơn, hình thức đa dạng và quy mô ngày càng lớn hơn. Tại Việt Nam, có thể áp dụng các nhóm giải pháp tổ chức Trung tâm ngầm dịch vụ công cộng với các mô hình rất đa dạng như Xen cấy Trung tâm ngầm dịch vụ công cộng nhằm chia tải cho mặt đất trong khu vực thiếu quỹ đất, Lồng ghép chức năng dịch vụ trong công trình giao thông và Kiến tạo Trung tâm ngầm đồng bộ tại các khu tái thiết và phát triển mới (1). Tuy vậy, trước khi hình thành hệ thông không gian ngầm vốn đòi hỏi vốn lớn và thời gian không ngắn, việc tận dụng khối tích tầng hầm các công trình cao tầng trong vùng sẽ mang lại hiệu quả rất cao trong vai trò hoàn thiện hạ tầng đô thị. Tầng hầm trước đến nay vẫn thường được coi là “không gian phụ trợ”, gói gọn trong công trình xây dựng và chức năng, quy mô chỉ được tính toán nhằm đáp ứng nhu cầu của chính nó thì nay cần có quan điểm rộng mở hơn để phát triển, tái thiết đô thị: Tầng hầm nhà cao tầng cần có nghĩa vụ bổ sung cơ sở vật chất, bù đắp khiếm khuyết cho hệ thống giao thông, dịch vụ chung và tái lập không gian mở trong vùng.

Để đạt mục đích này, mỗi không gian ngầm phải đạt được ba kết:

• Kết nối đa chiều: Không gian ngầm dưới các tòa nhà cao tầng chỉ phát huy hiệu quả, mang tầm ảnh hưởng lớn hơn khi chúng được kết nối theo cả chiều đứng lẫn chiều ngang: Giữa trên và dưới mặt đất; kết nối các địa điểm và các địa bàn với nhau; kết nối các dạng thức giao thông. Kết nối đa chiều mang ý nghĩa then chốt, biến tầng hầm từ không gian phụ của tòa nhà trở thành một thành phần của đường phố.

Đầu tiên, đặc tính ẩn giấu của không gian ngầm có thể tạo ra nhiều lối tiếp cận từ nhiều hướng thay vì chỉ có một lối vào duy nhất. Ngoài việc thuận tiện cho người dân dễ dàng tiếp cận công trình từ nhiều nơi, còn giúp giải tỏa giao thông, tránh ùn tắc cục bộ tại lối vào duy nhất như Trung tâm thương mại Time City, Royal City (Hà Nội) đang gặp phải. Các tầng hầm nằm chìm trong lòng đất cho phép tổ chức phân lớp để tách bạch các đường cho người và hàng hóa, để phân luồng người tới các không gian khác nhau: Mặt đất, tầng hầm và các tầng phía trên một cách an toàn và tiện dụng. Khéo léo có thể tổ chức lệch cốt sàn để nhân đôi mặt tiền cho diện tích kinh doanh – từ vỉa hè bước lên sàn lửng và bước xuống sàn bán âm cho các gian hàng nằm ở đế các tòa nhà cao tầng (xem hình 2).

Tiếp theo, nó cũng cho phép tạo ra và kết nối với đường bộ hành ngầm để liên kết các tòa nhà với nhau, kể cả giữa các địa bàn khác nhau. Từ đó có thể tạo ra các lối đi bộ thuận tiện, an toàn dưới lòng đất với các nút giao thông, các tiện ích sử dụng chung (để xe, vệ sinh, các dịch vụ công ích khác) cho cả các tòa nhà lẫn dân cư trong địa bàn. Đây là tiền đề để hình thành mạng lưới ngầm như các “Thành phố ngầm” tại Canada hoặc mô hình liên kết ngầm các tòa nhà tại khu phố thương mại sầm uất Orchat (Singapore, xem hình 3)

Tích hợp ga Metro trong tầng hầm công trình là dạng kết nối mang lại hiệu quả rất cao. Vừa không mất diện tích đất bề mặt cho lối lên xuống, lại dễ dàng kết nối với mặt đất như 1 điểm trung chuyển giữa phương tiện giao thông cá nhân, bộ hành và giao thông công cộng. Đồng thời là điểm cung cấp dịch vụ, thương mại quy mô lớn cho khách đi tàu và cư dân trong vùng.

Ảnh 2: Tổ chức tầng hầm bán âm để nhân đôi mặt tiền cho diện tích kinh doanh cho các gian hàng nằm ở đế các tòa nhà cao tầng tại Quảng châu-TQ

• Liên kết chức năng: Tích hợp nhiều mục đích sử dụng trong không gian đã được tổng kết: “Vượt ra ngoài chức năng ban đầu của nó như là một cách để cải cách môi trường đô thị chật chội và đông đúc, không gian ngầm thường xuyên được sử dụng cho các mục đích thông dụng hơn” [1] . Ngoài chức năng để xe, thương mại quen thuộc, trong tầng hầm có thể thiết lập không gian như thư viện, nhà hát, bảo tàng… nhằm bổ sung các chức năng dịch vụ công ích thiếu khuyết trong vùng. Đa dạng hóa không gian, liên kết chức năng giúp cung ứng tối đa nhu cầu sử dụng và cũng biến tầng hầm thành điểm đến có khả năng hoạt động độc lập với tòa nhà, tức là có tính hướng ngoại, hòa nhập với đô thị hơn.
• Kết hợp lợi ích: Năm 2016, Sở Quy hoạch – Kiến trúc Hà Nội ra 2 thông báo và sau đó, ngày 28/8/2017, UBND TP Hà Nội đã ban hành Công văn số 4174/UBND-ĐT hướng dẫn xác định quy mô tầng hầm phục vụ đỗ xe đối với các dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn TP. Hà Nội. Các định chế này cho thấy cơ quan quản lý nhà nước đã nhận ra tầm quan trọng của vấn đề. Tuy nhiên, các chủ đầu tư đón nhận rất miễn cưỡng, thậm chí còn coi chúng ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư và kinh doanh bất động sản, gây khó khăn cho các doanh nghiệp, do xây dựng tầng hầm rất đắt mà lợi nhuận thu được không bù nổi chi phí. Rõ ràng, chỉ biện pháp hành chính thôi thì không thể giải quyết triệt để, rất cần điều hòa lợi ích giữa nhà đầu tư, người sử dụng và cư dân trong vùng.

Kết nối và đa năng hóa công trình ngầm một cách khéo léo sẽ mang lại nhiều cặp lợi ích một lúc. Với người dân, có thêm địa điểm gửi xe, mua sắm và lối giao thông qua lại thuận tiện. Với nhà đầu tư, xây dựng thêm tầng hầm tuy làm tăng chi phí ban đầu nhưng lại dễ dàng hoàn vốn nếu chúng được khai thác đa ngành cho mọi đối tượng (như hiệu quả của Sense Market-khu chợ thương mại dưới lòng đất đầu tiên của TP HCM). Triết lý kinh doanh “mang dịch vụ tiếp cận với người dùng” sẽ tạo ra lượng khách lớn cho các tầng trên khi kết nối tầng hầm với mặt đất. Với xã hội, đây là giải pháp phù hợp tiêu chí của phát triển bền vững đô thị: Nâng cao hệ số sử dụng đất, cải thiện đáng kể hệ thống dịch vụ công cộng, kết nối địa bàn giúp giảm tải cho vùng đô thị hiện hữu và hoàn thiện cấu trúc quy hoạch – kiến trúc tổng thể mà vẫn bảo tồn hình thức của không gian đô thị vốn có. Cuối cùng, điều này lại làm tăng giá trị bất động sản cả vùng mà chủ đầu tư tòa nhà và người dân trong vùng là đối tượng được hưởng lợi trực tiếp.

Khía cạnh thể chế nhằm phát triển và quản lý tầng hầm nhà cao tầng trong khu vực nội đô

Gần đây, chính quyền TP. HCM áp dụng quy định “Đánh giá tác động giao thông (Traffic Impact Assesment – TIA)” trong xét duyệt các công trình, đặc biệt là cao ốc là 1 tín hiệu tốt, cho thấy tầm nhìn của nhà quản lý: phát triển không gian đô thị với kiểm soát chặt chỉ tiêu sử dụng đất theo Quy chuẩn quy hoạch gắn với Mật độ dân số và hình thái đô thị dựa trên kiểm soát các chỉ tiêu sử dụng đất. Tuy vậy cần có những chính sách cụ thể nhằm hiện thực hóa chủ trương trên, mà khai thác tầng hầm công trình cho lợi ích chung là 1 giải pháp cần được xem xét nghiêm túc.

Định hướng chung: Để không gian ngầm gắn với nhà cao tầng xen cấy trong vùng nội đô góp phần đồng bộ hóa và tái phát triển đô thị hướng đến phát triển bền vững, hành lang pháp lý cần được xây dựng theo hướng:

• Khai thác tối đa khả năng quỹ đất ngầm: Cần nhận thức rằng không gian dưới lòng đất là nguồn tài nguyên quý giá hết sức đặc biệt. Không gian ngầm giúp cho đô thị phát triển bền vững nhưng chính nó cũng cần được khai thác “bền vững” bởi tính chất không thể đảo ngược sau khi xây dựng và sự hữu hạn của quỹ đất ngầm;
• Phân định trách nhiệm giữa nhà nước, người dân và nhà đầu tư trên cơ sở cân đối lợi ích các bên. Sử dụng đòn bẩy kinh tế kết hợp nghĩa vụ đóng góp với cộng đồng (hệ số đáp ứng nội tại/chung địa bàn) để nhà đầu tư biến từ miễn cưỡng thành tự nguyện, bởi nghĩa vụ đã trở thành quyền lợi;
• Đón đầu những tiến bộ kỹ thuật mới nhất nhằm mở rộng ứng dụng của không gian ngầm, gia tăng cơ hội đầu tư và hiệu quả trong lĩnh vực quản lý.
  Hệ thống văn bản pháp quy:

1. 1. Nhà nước cần ban hành luật về sử dụng chiều sâu đất. Kể cả nhà nước giành quyền trưng dụng cho lợi ích cộng đồng cũng cần có luật để công bằng, minh bạch. Cần phân định rõ và bảo hộ quyền sở hữu, quyền sử dụng chiều sâu cũng như trách nhiệm, quyền lợi của người dân và doanh nghiệp trong lĩnh vực này.
   2. Cần xây dựng quy phạm bắt buộc phải “đa chức năng hóa”. Các văn bản quản lý tầng hầm nhà cao tầng vừa qua mới chỉ đề cập đến vai trò làm nơi đỗ xe của công trình là chưa đủ. Thực tế cho thấy việc xây dựng không gian ngầm đơn năng rất tốn kém nhưng không hiệu quả (như các ngầm qua đường vừa qua). Cần tôn trọng mối quan hệ giữa dịch vụ và giao thông, một trong những đặc thù của đô thị Việt nam để kết hợp tổ chức các tầng hầm trên cơ sở quan hệ giữa dịch vụ, đường bộ hành và giữ xe thành các trung tâm công cộng đa chức năng. Quy phạm cũng cần quy định về quyền và nghĩa vụ “Kết nối với không gian ngầm” của các nhà đầu tư công trình trong vùng có không gian ngầm. Đây cũng là yếu tố nhằm phát huy thế mạnh luồn lách linh hoạt của không gian ngầm.
   3. Cập nhật tiến bộ Khoa học Kỹ thuật, xem xét lại quy định không được phép bố trí gara ô tô tại tầng hầm một số dạng công trình (như nhà trẻ, mẫu giáo, nhà chuyên dùng cho người cao tuổi và người khuyết tật, bệnh viện, khối nhà ngủ của các trường nội trú và của các cơ sở cho trẻ em…) vì lý do an toàn cháy nổ. Với những cơ sở này, hoàn toàn có thể áp dụng kỹ thuật xếp xe tự động. Trong không gian để xe không có con người và hoàn toàn đóng kín, nếu hỏa hoạn xảy ra có thể phong tỏa nguồn dưỡng khí và sử dụng hóa chất chữa cháy chuyên dụng để vô hiệu hóa lửa ngay.

Chính sách thực thi:

1. Cần xây dựng cơ chế đặc thù nhằm tận dụng tối đa hiệu quả tầng hầm nhà cao tầng trong phát triển đô thị. Trong đó có thể:

• Linh hoạt về giới hạn sử dụng không gian lòng đất: Do không dễ cải tạo nâng cấp, cần hướng đến việc khai thác tối đa khả năng quỹ đất ngầm thay vì quy định tỉ lệ diện tích, số tầng (sâu) cứng nhắc như công trình thông thường. Quy định của TP. Hà Nội có ý về giới hạn xây dựng tầng hầm đỗ xe của công trình “tối thiểu bằng diện tích xây dựng công trình; tối đa trùng với chỉ giới xây dựng hoặc phạm vi sử dụng đất hợp pháp của ô đất xây dựng công trình” [2] đã rất tiến bộ so với quy định về mật độ xây dựng hiện hành. Tuy nhiên, nếu xét đến yếu tố “kết nối” và “mạng lưới”, nên chăng tùy vị trí cụ thể mà cho phép (thậm chí bắt buộc) làm tầng hầm (và, hoặc) lối đi ngầm vượt ra khỏi ranh giới lô đất. Tương tự là quy định về số tầng hầm, phải căn cứ trên tiềm năng quỹ đất ngầm: Điều kiện địa chất và khả năng kết nối cộng với nhu cầu sử dụng tại địa bàn thay vì tối thiểu 3, tối đa 5 tầng như quy định hiện hành.
• Sử dụng đòn bẩy kinh tế, ví dụ áp dụng “điểm thưởng” (ưu đãi đầu tư công trình mang lại lợi ích chung bằng cách miễn giảm tiền thuê đất, tiền thuế; nâng hệ số sử dụng đất…) như một số đô thị trên thế giới đã áp dụng có phải là một gợi ý?.
• Với đặc thù của hệ thống quản lý của chúng ta, phải chăng nên áp dụng cơ chế “Nhà nước và nhân dân cùng làm” trong lĩnh vực khai thác tầng hầm nhà cao tầng xen cấy vùng nội đô một cách linh hoạt hơn: Nhà nước tạo cơ chế hỗ trợ, khuyến khích nhà đầu tư; trực tiếp đầu tư phần không gian công ích nếu cần (lối đi ngầm, cửa lên xuống trên không gian công cộng…); thậm chí góp vốn đầu tư một phần tầng hầm rồi đấu thầu cho thuê.

2. Công tác quy hoạch và quản lý đầu tư:

• Quy hoạch hạ tầng và giao thông ngầm phải đi trước một bước làm cơ sở cho việc quy hoạch các không gian ngầm dân dụng (cho con người sử dụng như thương mại, dịch vụ, vui chơi giải trí hay phục vụ bảo tồn). Song song với nó là hồ sơ hiện trạng không gian dưới lòng đất (về địa tầng, địa chất, hiện trạng công trình hạ tầng…);
• Bản quy hoạch không gian ngầm dân dụng nên mở và chỉ mang tính định hướng. Trong đó không nên và không cần xác định cụ thể về thể loại, quy mô không gian ngầm dưới các tòa nhà. Chỉ nên xác lập các địa điểm có khả năng thiết lập không gian ngầm, trong đó thể hiện các khuyến cáo về khả năng, tính chất, quy mô… các tầng hầm và kết nối chúng với mặt đất. Bản quy hoạch này cũng thể hiện mức độ mong muốn của nhà quản lý về mức độ ưu tiên hay hạn chế việc xây dựng, kết nối không gian ngầm tại mỗi địa điểm. Các nhà đầu tư sẽ chủ động lập dự án với công năng, quy mô, hình thức và phương thức kết nối.

Ảnh 3: Mạng lưới liên kết tầng hầm các tòa nhà tại Khu phố thương mại sầm uất Orchat – Singapore

Kết luận

Không gian ngầm nói chung, tầng hầm công trình nói riêng chính là tác nhân cho tập trung mật độ cao, là bản lề để liên kết các công trình, trên và dưới mặt đất. Điều này sẽ kéo các hoạt động khác nhau về gần nhau hơn, làm gia tăng mật độ dân cư song song với gia tăng dịch vụ và tiện nghi trong một vùng mà người dân có thể dễ dàng tiếp cận bằng cách đi bộ, đạp xe và sử dụng các phương tiện công cộng. Nâng cao tính đồng bộ như vậy, thành phố sẽ gọn gàng hơn, khỏi phải dàn trải và cũng chính là giải quyết các vấn đề mâu thuẫn giữa gia tăng dân số và hạ tầng… trong phát triển đô thị tại Việt Nam hiện nay.

TS. KTS. Nguyễn Tuấn Hải
Trường ĐH Kiến trúc Hà Nội
(Bài đăng trên Tạp chí Kiến trúc số 05-2022)