Đất ODT là gì - Có nên đầu tư vào đất ODT không?

Trong những năm gần đây, lượng vốn rót vào thị trường bất động sản ngày một tăng, đặc biệt là ở nhóm đất ODT. Sở dĩ có được sự ưu ái trên là vì ODT sở hữu nhiều tiềm năng sinh lời cao. Tuy nhiên, cần hiểu rõ đất ODT là gì và những quy định pháp luật hiện hành để tránh xảy ra sai sót trong quá trình thu mua, đầu tư,...

1. Đất ODT là gì?

Theo quy định hiện hành, đất đai ở nước ta được chia thành ba nhóm chính là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa qua sử dụng. Tùy từng phân loại khác nhau sẽ có những ký hiệu khác nhau trên bản đồ địa chính. Và một trong những nhóm đất đang được nhiều người quan tâm và chú trọng đầu tư hiện nay đó là đất ODT. Vậy, đất ODT là đất gì?

Làm rõ đất ODT là đất gì

Phục lục kèm theo của Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT là căn cứ để giải đáp thắc mắc loại đất ODT là gì. Theo đó, ODT là ký hiệu đất ở đô thị (thuộc nhóm đất phi nông nghiệp). Bộ Tài Nguyên và Môi Trường có quy định đất ODT bao gồm đất dùng để xây nhà ở, công trình phục vụ nhu cầu sinh hoạt và tổng diện tích phải nằm trong các khu đô thị (nội - ngoại thành thuộc thành phố; nội - ngoại thị thuộc thị xã, thị trấn).

Nhóm đất ODT thuộc sự quản lý của Nhà nước, các vấn đề về sử dụng, mua bán, tặng cho,... được quy định cụ thể trong Luật đất đai và văn bản hướng dẫn kèm theo. Do đó, người sở hữu cần phải tuân theo trình tự luật định, tránh sai phạm dẫn đến những hậu quả đáng tiếc.

Mục đích sử dụng đất ODT là gì

Bên cạnh thắc mắc ODT là đất gì, không ít người băn khoăn đất đô thị có phải đất thổ cư? Để giải đáp vấn đề này, cần căn cứ vào mục đích sử dụng của nhóm đất ODT được quy định tại Khoản 1 Điều 144 Luật Đất đai hiện hành:

• Sử dụng để xây các công trình nhà ở tại đô thị.

• Sử dụng để xây những hạn mục phục vụ cho quá trình sinh hoạt.

• Trong cùng một diện tích đất ODT gắng liền với nhà ở, có thể tạo dựng một số công trình như hồ, ao, vườn,...

Như vậy, ODT chính là đất thổ cư, người sở hữu có thể xây dựng các công trình nhà ở trên diện tích đó. Nếu có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng, cần phải theo đúng trình tự luật định, định hướng quy hoạch, trật tự an ninh hay vấn đề môi trường,... Hoặc khi thực hiện chuyển quyền sử dụng (mua bán), chuyển nhượng thì mọi thủ tục phải tuân thủ các quy định như đối với đất thổ cư.

2. Một số quy định về đất đô thị ODT

Việc tìm hiểu những quy định về đất ODT đóng vai trò quan trọng đối với người sở hữu. Thông qua đó có thể khai thác, sử dụng một cách hiệu quả và hạn chế tối đa được những sai phạm không đáng có.

Thời hạn sử dụng đất ODT

Khác với một số loại đất thương mại, nông nghiệp có thời hạn sử dụng giao động từ 50 đến 70 năm. ODT thuộc nhóm đất thổ cư nên căn cư tại Điều 125 Luật đất đai hiện hành, chúng có thời hạn sử dụng ổn định và lâu dài, thường sẽ không có một quy định giới hạn cụ thể. Tuy nhiên, trong trường hợp trở thành đất thuộc diện giải tỏa, người sở hữu cần giao đất lại cho cơ quan có thẩm quyền và nhận đền bù ngang mức giá đất của nhà nước cũng như một số hỗ trợ khác kèm theo.

Đất ở đô thị có phải đóng thuế không

Thuế sử dụng đất là một khoản tiền nhất định mà người sở hữu đất (thuộc đối tượng chịu thuế) phải đóng vào ngân sách nhà nước trong suốt quá trình sử dụng. Thuế sử dụng đất được phân thành 2 loại cơ bản là thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Do đó, ODT là đất thuộc nhóm phi nông nghiệp nên người sở hữu đất có nghĩa vụ nộp thuế theo định kỳ hằng năm.

Số thuế cần nộp sẽ bằng số thuế phát sinh trừ đi số thuế được cơ quan nhà nước cho phép miễn, giảm nếu có. Trong đó, công thức tính số thuế phát sinh sẽ là (diện tích đất × giá hiện tại của 1m2 đất) × thuế suất. 

Những quy định về đất ở đô thị là gì luôn là vấn đề được nhiều người quan tâm

Hạn mức giao đất ở đô thị

Khái niệm về hạn mức giao đất được hiểu là tổng diện tích tối đa mà người có nhu cầu sử dụng được được nhà nước giao hoặc nhận chuyển nhượng từ đối tượng khác do quá trình khai hoang có được. Để xác định chính xác diện tích đất có nằm trong hạn mức quy định hay không, cần căn cứ vào quyết định về hạn mức đất do UBND cấp tỉnh, thành phố ban hành. Từ đó có thể xem xét đến vấn đề tách thửa, dồn thửa hay một số nghĩa vụ tài chính có liên quan. 

Quy định về hạn mức đất đô thị được biểu hiện chi tiết tại Điều 144 Luật Đất đai hiện hành, cụ thể như sau:

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền quy định hạn mức đất ODT giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để thực hiện xây nhà trong trường hợp chưa có đủ điều kiện để được giao đất theo dự án đầu tư hoặc diện tích tối thiểu khi thực hiện tách thửa. Quy trình này phải dựa vào ba căn cứ cơ bản đó là tình trạng quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và thực trạng trạng quỹ đất địa phương. 

- Khi chuyển đổi đất ODT sang đất xây dựng để phục vụ hoạt động kinh doanh, sản xuất cần phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy hoạch xây dựng đô thị đã được phê duyệt. Đồng thời, đảm bảo tuân thủ về trật tự, an toàn và bảo vệ môi trường đô thị.

3. Có nên đầu tư vào đất ODT không?

Lợi nhuận mà đất ODT mang lại là điều không thể phủ nhận. Tuy nhiên, vấn đề có nên đầu tư vào loại đất này không còn phải xét đến nhiều yếu tố khác nhau.

Lợi ích nổi bật mà đất ODT mang lại cho người sở hữu

ODT đang ngày càng trở thành điểm đến của nhiều nhà đầu tư bởi những đặc điểm nổi bật sau:

- Thời gian sử dụng thường không bị giới hạn, do đó có lợi thế cạnh tranh cao, có khả năng thu hút vốn đầu tư lớn hơn so với một số nhóm đất khác.

- Diện tích đất ở đô thị đang có xu hướng thu hẹp, trong khi đó nhu cầu không ngừng tăng cao. Vì vậy, giá trị lợi nhuận mà chúng mang lại thường rất lớn.

- Thực tế tham khảo tại nhiều sàn giao dịch bất động sản cho thấy, những năm gần đây, giá trị mà đất ODT mang lại tăng đều từ 2% đến 5%/ năm. 

- Đất ODT thường có lượng lớn người dân sinh sống, ngành kinh tế chủ yếu là phi nông nghiệp. Ngoài ra, tại đây tập trung nhiều trung tâm hành chính, kinh tế lớn,... từ đó tạo nên nhiều thuận lợi thu hút vốn hay đảm bảo nâng cao chất lượng cuộc sống.

Bất cập còn tồn đọng đối với đất ODT là gì

Tuy sở hữu nhiều ưu điểm vượt trội nhưng ODT vẫn bộc lộ một số những bất cập như sau:

- Sở hữu nhiều thuận lợi về kinh tế, xã hội, văn hóa,... nên thu hút lượng lớn người dân tập trung sinh sống. Do đó, mật độ dân số tại những đô thị thường rất cao, dễ dàng dẫn đế một số mặt tiêu cực như: ô nhiễm môi trường, ùn tắc giao thông, tệ nạn xã hội,...

- Trong những năm qua, giá đất ODT không ngừng tăng cao, đặc biệt là các khu đô thị lớn như Đà Nẵng, Sài Gòn, Hà Nội,... Do đó, trên thị trường bất động sản, vấn đề lạm phát giá cả thường xuyên xảy ra. Đồng thời, muốn sở hữu được diện tích đất ODT, đòi hỏi phải đầu tư một số vốn rất lớn.

Những lưu ý khi thu mua, đầu tư vào đất ODT

Đất ODT đang trở thành “nam châm” thu hút rất nhiều đối tượng khác nhau với mục đích khác nhau như: định cư, kinh doanh bất động sản, đầu tư phát triển kinh tế,... Tuy nguồn lợi nhuận đem lại rất lớn nhưng để đạt được mục đích một cách tốt nhất, cần lưu ý một số vấn đề cơ bản sau đây: 

- Cần nắm rõ những thông tin cần thiết liên quan đến diện tích đất muốn thu mua, đặc biệt là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

- Để hạn chế tối đa tính rủi ro, cần xác định rõ mảnh đất đó không nằm trong diện tranh chấp, kiện tụng, thế chấp, kê biên để thi hành án,...

- Nếu thu mua đất ODT phục vụ cho mục đích xây nhà ở hoặc các công trình phục vụ cho sinh hoạt để cư trú lâu dài, cần quan tâm và chú ý đến kế hoạch sử dụng đất của địa phương đó.

- Tuyệt đối không tự ý xây dựng công các hạng mục công trình, thay đổi mục đích sử dụng khi chưa có sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền. 

Trên đây Batdongsan.com.vn đã tổng hợp một số quy định về chế độ sử dụng đất ở đô thị và làm rõ khái niệm đất ODT là gì. Hy vọng qua đó sẽ mang đến thông tin hữu ích, phục vụ cho quá trình đầu tư, sử dụng đất ở đô thị ODT.

Hà Linh
Theo ThanhnienViet