Đầu tư chung cư thời “người khôn kẻ khó”: Làm sao để tối ưu dòng vốn và hạn chế rủi ro?

Căn hộ chung cư là loại hình sản phẩm được giới đầu tư kinh doanh bất động sản ưa chuộng bởi tính thanh khoản cao; số vốn ban đầu thấp hơn so với đầu tư đất nền, biệt thự, nhà liền kề; tiến độ thanh toán linh động và được hỗ trợ về thủ tục vay vốn. Khi đầu tư chung cư, nhà đầu tư cần hoạch định phương án tài chính kỹ lưỡng nhằm tối ưu dòng vốn và hạn chế rủi ro.

Nguồn vốn sẵn có

Trước khi tham gia bất cứ loại hình đầu tư nào, nhà đầu tư cần nắm rõ mình có bao nhiêu tiền, huy động vốn được bao nhiêu. Việc xem xét kỹ lưỡng nguồn vốn sẵn có giúp nhà đầu tư có một khởi đầu thuận lợi, đảm bảo hành trình đầu tư căn hộ chung cư an toàn, đạt hiệu quả cao. Ở đây, cần tính toán các nguồn vốn của bản thân bao gồm tiền mặt, tiền gửi ngân hàng, tiền kỹ thuật số… là bao nhiêu và tính toán huy động thêm từ người thân, khoản vay từ các tổ chức tài chính, từ đó xác định phạm vi đầu tư phù hợp.

Nguồn vốn đầu tư chung tư có thể là vốn sẵn có, vốn huy động từ người thân và vốn vay ngân hàng.

Ngày nay, việc sử dụng đòn bẩy tài chính trong đầu tư căn hộ chung cư đã rất phổ biến và là một trong những chiến lược của các nhà đầu tư khi gia nhập thị trường bất động sản. Ở đây, đòn bẩy được tạo ra bằng cách sử dụng vốn vay làm nguồn hỗ trợ khi đầu tư, nhờ vậy, nhà đầu tư sẽ mua được một tài sản giá trị lớn hơn số vốn tự có, từ đó tối ưu tỷ suất lợi nhuận ngay cả khi bản thân chưa đủ năng lực tài chính. Khi vay vốn ngân hàng làm đòn bẩy tài chính, nhà đầu tư cần lưu ý những vấn đề như:

Mình có thuộc diện được vay vốn ngân hàng không?

Trước khi quyết định vay vốn, nhà đầu tư nên tìm hiểu về điều kiện vay của từng ngân hàng và đánh giá xem mình có thuộc nhóm đối tượng được vay vốn không. Mỗi ngân hàng quy định điều kiện cho vay khác nhau nhưng về cơ bản sẽ có những yêu cầu chung như dưới đây mà người vay cần đáp ứng được để ngân hàng đánh giá rủi ro và khả năng thu hồi vốn:

• Người đứng tên vay vốn là người Việt Nam hoặc Việt kiều.

• Người đại diện vay vốn là người trong độ tuổi lao động, trên 18 tuổi và không quá 60 tuổi. Một số ngân hàng có thể mở rộng độ tuổi lên không quá 65 hoặc 70 tuổi.

• Có hộ khẩu thường trú/tạm trú tại tỉnh/thành phố có chi nhánh cho vay của ngân hàng.

• Có nguồn thu nhập đều đặn, đảm bảo được khả năng trả nợ.

• Có tài sản đảm bảo khoản vay và phù hợp với quy định của ngân hàng. Bất động sản của người vay hoặc người bảo lãnh hoặc tài sản hình thành từ vốn vay.

Tuỳ từng ngân hàng mà sẽ có thêm những điều kiện khác đi kèm đòi hỏi người vay mua nhà phải đáp ứng được, chẳng hạn như mức thu nhập tối thiểu 10 triệu đồng/tháng, có hợp đồng lao động có thời hạn, không có nợ xấu trong một khoảng thời gian nhất định, không có khoản vay cơ cấu lại thời hạn trả nợ tại ngân hàng… Nhà đầu tư nên cân nhắc kỹ lưỡng để lựa chọn được ngân hàng có điều kiện vay đơn giản cùng lãi suất tốt để tránh mất thời gian thực hiện các thủ tục liên quan.

Lập kế hoạch tài chính và xác định khoản tiền vay

Các ngân hàng thường đưa ra hạn mức vay tối đa 70% giá trị căn hộ trong trường hợp khách vay sử dụng chính căn hộ làm tài sản đảm bảo hoặc 90% nếu thế chấp bằng bất động sản khác. Tuy nhiên, người mua không nên “đánh liều” vay tối đa hạn mức khi tiềm lực tài chính không đủ mạnh nếu không muốn rơi vào bẫy tài chính. Thông thường, ngưỡng vay ngân hàng an toàn là không quá 50% giá trị căn hộ muốn mua, ngưỡng vay tốt nhất là dưới 30%. Tỷ lệ vay trên 70% là ngưỡng nguy hiểm. Nhà đầu tư cần xác định ngưỡng vay an toàn với thu nhập của bản thân để hạn chế tối đa việc mất khả năng trả nợ trong tương lai. Chỉ nên chọn căn hộ vừa phải để vay không quá 60-70% giá trị căn hộ, không nên tham những căn hộ mà giá quá sức với khả năng tài chính hiện tại.

Tìm hiểu về lãi suất cho vay thực tế

Khi vay ai cũng muốn chọn được ngân hàng có gói vay lãi suất thấp nhất. Tuy nhiên, trên thực tế, lãi suất vay mua nhà thấp chưa hẳn đã có lợi vì sẽ kéo theo nhiều điều kiện và ràng buộc. Nhiều người vay thường chỉ quan tâm đến lãi suất trong giai đoạn đầu tiên thấp nhưng trong thực tế, họ chỉ được hưởng mức lãi suất ưu đãi trong một khoảng thời gian nhất định, có thể là 3-6 tháng hoặc 1-2 năm đầu. Hết kỳ hạn ưu đãi, lãi suất cho vay sẽ được thả nổi tuỳ theo quy định của từng ngân hàng. Lãi suất tăng sẽ gia tăng áp lực trả nợ. Khi lãi suất cho vay tăng đột ngột có thể khiến khách vay rơi vào tình cảnh trở tay không kịp. Mặt khác, nếu đáo nợ trước kỳ hạn có thể sẽ bị thu hồi phần lãi suất đã hỗ trợ.

Do đó, nhà đầu tư cần tính toán kỹ lãi suất sẽ thay đổi như nào cho các tháng tiếp theo sau khi hết thời gian hưởng lãi suất ưu đãi. Nếu có thể, hãy yêu cầu nhân viên ngân hàng lập bảng lãi suất vay qua các tháng.

Một vấn đề nữa là xác định lãi suất vay ngân hàng được tính theo phương pháp nào. Hiện có 2 phương pháp tính phổ biến là theo dự nợ ban đầu và dư nợ giảm dần. Tính lãi suất theo dự nợ ban đầu tức là khoản tiền lãi sẽ tính dựa trên số tiền vay ban đầu trong suốt thời gian vay. Trong khi đó, tính lãi suất theo dư nợ giảm dần tức là tiền lãi mỗi tháng sẽ được tính dựa trên số tiền thực tế còn nợ sau khi trừ đi phần tiền gốc đã trả trong các tháng trước đó. Hình thức tính lãi suất theo dư nợ giảm dần thoạt nghe có vẻ có lợi hơn cho người vay, tuy nhiên trên thực tế, các ngân hàng luôn ấn định mức lãi suất cho vay mua nhà theo hình thức dư nợ giảm dần cao hơn so với hình thức lãi suất theo dư nợ ban đầu. Dù chọn hình thức tính lãi suất nào thì nhà đầu tư vẫn luôn phải duy trì thu nhập ổn định, từ đó tạo nền tảng tài chính vững chắc, đảm bảo luôn có đủ khả năng trả nợ, đồng thời lập sẵn phương án ứng phó với lãi suất thả nổi.

Cân đối thu nhập và số tiền phải trả hàng tháng

Nhà đầu tư cần nắm rõ thu nhập của mình và xác định số tiền trả hàng tháng (bao gồm gốc và lãi) không vượt quá ngưỡng 60-70% thu nhập. Ngoài ra, cần đảm bảo đủ tiền cho sinh hoạt hàng tháng để không phát sinh thêm bất cứ khoản nợ mới nào trước khi nợ cũ được trả hết. Để hình dung chính xác nhất, người vay cần lập và chia dòng tiền theo tháng trong khoảng 12-36 tháng tới, từ đó xác định kế hoạch khả thi cũng như ngân sách chi tiêu trong từng giai đoạn. Ở đây, dòng tiền hàng tháng cần đảm bảo công thức:

Dòng thu nhập có thể bao gồm cả các khoản thưởng định kỳ. Ngoài ra, hãy tính tới cả khả năng tăng hoặc giảm thu nhập trong tương lai.

Thời hạn vay đầu tư chung cư

Tâm lý chung của người vay vốn ngân hàng đầu tư chung cư là mong muốn tất toán khoản nợ càng nhanh càng tốt. Tuy nhiên, nếu thu nhập không cao mà lại cọn gói vay có thời hạn trả nợ ngắn thì áp lực tài chính sẽ rất nặng. Do vậy, nhà đầu tư cần tính toán kỹ về khả năng tài chính và kế hoạch trả nợ trong tương lai để lựa chọn thời hạn vay vốn phù hợp.  

Tìm hiểu về các loại phí phạt

Nhà đầu tư khi vay nợ dài hạn luôn có áp lực về tâm lý, nhất là sau kỳ hạn cố định, lãi suất thả nổi sẽ được áp dụng, do vậy họ muốn nhanh chóng hoàn tất khoản vay gốc sớm hơn so với thời hạn ghi trên hợp đồng. Tuy nhiên, nhà đầu tư nên cẩn thận với phí trả nợ trước hạn khi trả tiền vay gốc sớm hơn thời hạn vay. Tuỳ vào hình thức vay (thế chấp hay tín chấp), thời điểm tất toán hợp đồng mà phí phạt trả nợ trước hạn sẽ được ngân hàng tính toán khác nhau. Số tiền này sẽ được tính trên dư nợ còn lại của hợp đồng vay vốn. Thông thường, mức phí này dao động từ 1-5% trên tổng giá trị tiền trả trước hạn. Cụ thể, một số ngân hàng sẽ phạt 5% giá trị tiền trả nợ gốc trong thời hạn 3 năm đầu tiên kể từ ngày vay, 2-3% từ năm thứ 3 đến năm thứ 5. Ngoài ra, nhiều ngân hàng sẽ thu hồi lại phần lãi suất đã hỗ trợ trong thời gian áp dụng lãi suất ưu đãi.

(Tổng hợp)
Theo Thanh Niên Việt