Kinh nghiệm mua đất ruộng tiềm năng, tránh rủi ro

1. Đất ruộng là gì?

Thực tế, trong Luật Đất đai hay các văn bản quy phạm khác không đề cập cụ thể đến khái niệm đất ruộng là gì. Cụm từ này chỉ được sử dụng chủ yếu trong ngữ cảnh giao tiếp hàng ngày. Hiểu nôm na thì đất ruộng có nghĩa là một loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp. Đất ruộng thuộc quyền quản lý của Nhà nước, tuy nhiên đất sẽ được giao cho người dân địa phương để tiến hành canh tác, trồng trọt hoặc khai thác. 

Đất ruộng được cho là đáp ứng mục đích trồng cây nông nghiệp hàng năm, chủ yếu là lúa nước - mũi nhọn của ngành nông nghiệp nước ta. Vốn là một nước phát triển từ ngành nông nghiệp, diện tích đất ruộng trên tổng diện tích đất đai của cả nước chiếm phần tương đối lớn. Tuy nhiên, cùng với chính sách Hiện đại hoá - Công nghiệp hoá quốc gia thì diện tích đất ruộng đang dần được quy hoạch lại. Các địa phương thực hiện chủ trương xem xét, chuyển đổi mục đích sử dụng cho các khu đất trồng lúa nước nhằm phục vụ phát triển kinh tế, xã hội.

Nói một cách khách quan thì giá đất ruộng hiện nay tương đối rẻ so với đất thổ cư hay một số dạng đất nền dự án. Chủ đầu tư sẽ hướng đến hoàn thiện hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chuyển đất ruộng thành đất thổ cư để thu về khoản lợi nhuận chênh lệch. Nhìn chung, tiềm năng đến từ việc giao dịch đất ruộng là rất khả quan. Tuy nhiên để tránh rủi ro thì chủ đầu tư cần có kinh nghiệm mua đất ruộng.

Lưu ý, hiện nay Nhà nước cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo hai phương án sau:

- Phương án 1: Đại diện Uỷ ban Nhân dân cấp huyện, thành phố hoặc cấp tỉnh triển khai dự án khu dân cư và quy hoạch lại một số mảnh đất ruộng nhất định.

- Phương án 2: Uỷ ban Nhân dân cấp huyện hoặc tương đương xem xét chuyển đổi mục đích sử dụng đất dựa trên cơ sở đề nghị, nhu cầu, nguyện vọng của người dân. Tuy nhiên việc chuyển đổi cũng cần phù hợp với các chính sách, kế hoạch quy hoạch đất đai của khu vực.

2. Liệu đất ruộng có phải lựa chọn đầu tư khả quan?

Khi muốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, chắc chắn chúng ta đều phải xem xét rất kỹ lưỡng các rủi ro cũng như tiềm năng của giao dịch mà bản thân đang nhắm tới. Khó mà phủ nhận việc sử dụng kinh nghiệm mua đất ruộng để kiếm lời hiện nay đang thu hút khá nhiều người. Thế nhưng đất ruộng liệu có mang lại tiềm năng như lời đồn?

Tiềm năng đến từ các thương vụ mua bán đất ruộng

Không phải tự nhiên mà gần đây, đất ruộng hay đất nông nghiệp thu hút khá nhiều chủ đầu tư cũng như người dân. So với đất thổ cư, đất ruộng có thể mang đến nhiều tiềm năng hơn. Cụ thể:

- Đất ruộng rất dễ tìm mua, dễ lựa chọn vì đến thời điểm hiện tại nguồn cung vẫn khá phong phú. Hầu như chúng ta có thể tìm được mảnh đất đáp ứng đủ các tiêu chí mà bản thân đang hướng tới mà không tốn thời gian tìm kiếm nhiều.

- Giá bán đất ruộng rẻ hơn hẳn so với đất thổ cư. Điều này đồng nghĩa với việc nhà đầu tư có thể tiết kiệm được kha khá chi phí bỏ ra ban đầu để thu mua một mảnh đất ưng ý.

- Tính thanh khoản của các mảnh đất ruộng khá cao, đặc biệt là đối với các mảnh đất đang hoặc đã được xem xét cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng.

- Cuối cùng, đất nông nghiệp có tiềm năng sinh lời lớn hàng đầu hiện nay. Chỉ cần mảnh đất của bạn được cấp phép chuyển đổi lên thổ cư thì ngay lập tức giá trị mảnh đất có thể tăng gấp vài lần giá mua ban đầu.

Đất ruộng cũng mang đến rất nhiều rủi ro khi đầu tư

Nếu bạn là người đã có ít nhiều kinh nghiệm mua đất ruộng, chắc sẽ không khó để nhận ra loại đất này cũng có tỷ lệ rủi ro tương đối cao. Đã có nhiều nhà đầu tư bị “mắc cạn”, không thể giao dịch sang nhượng cho ai khác được. Tệ hơn, cũng đã có nhiều trường hợp mất trắng, lỗ oan vì không tỉnh táo khi xem xét, đầu tư vào đất ruộng.

Để các bạn độc giả dễ hình dung thì chúng ta sẽ đề cập đến một số trường hợp xấu có thể xảy đến nếu đầu tư, kiếm lời thông qua đất ruộng:

Đất nông nghiệp có diện tích lớn hơn nhiều so với đất thổ cư nói chung. Chính vì lý do này mà giá trị của các thương vụ giao dịch với đất ruộng khá lớn. Nhóm đối tượng đáp ứng được số vốn ban đầu lớn như vậy thường chỉ có các nhà đầu tư lớn hoặc tổ chức, doanh nghiệp. Các cá nhân đầu tư mạo hiểm bằng tiền tiết kiệm hoặc vay vốn ngân hàng cần cân nhắc kỹ trước khi đầu tư vào loại đất này. Bởi họ hoàn toàn có thể phải đối mặt với các rủi ro như đất không đủ điều kiện lên thổ cư, thị trường bị chững,.. 

Bản thân đất nông nghiệp đều có thể được chuyển đổi mục đích sử dụng lên thổ cư hoặc không. Như vậy nhà đầu tư có khả năng bị lỗ vốn nếu quy hoạch đô thị tại địa phương nơi có đất thay đổi, mảnh đất bị kéo dài thời gian xem xét lên thổ cư.

Trong trường hợp mảnh đất được Uỷ ban Nhân dân trả lời là không thuộc diện lên thổ cư thì nhà đầu tư chắc chắn sẽ phải đối mặt với tình trạng “chôn vốn”. Một số hướng giải quyết khắc phục thiệt hại vào lúc này chỉ có thể là cho thuê đất hoặc chuyển nhượng lại với giá hữu nghị hoặc chuyển hướng đầu tư thành trang trại, chuồng chăn nuôi,…

Đôi khi các mảnh đất nông nghiệp bị đưa vào diện giải tỏa theo quy hoạch địa phương. Lúc này chủ sở hữu đất sẽ chỉ được đền bù theo diện đất nông nghiệp với tỷ giá rất thấp.

3. 4 nguyên tắc “vàng” khi giao dịch với đất ruộng

Khi tiến hành giao dịch, việc áp dụng một số kinh nghiệm mua đất ruộng là cần thiết nếu chúng ta muốn đảm bảo sự an toàn và phần lợi nhuận của bản thân. Các kinh nghiệm này chủ yếu sẽ giúp chúng ta có cái nhìn đa chiều hơn khi đánh giá tiềm năng của một thương vụ bất động sản bất kỳ. Nếu muốn thử sức đầu tư đất ruộng, bạn nên bắt đầu với một vài nguyên tắc như sau:

Xác định xem khu đất có thuộc diện quy hoạch hay không?

Hiện nay Nhà nước và các địa phương đang đồng loạt tiến hành khá nhiều dự án phát triển đô thị, trong đó các khu đất ruộng thuộc diện quy hoạch tương đối nhiều. Nếu chúng ta vô tình mua phần đất ruộng thuộc dự án thì thủ tục chuyển lên thổ cư sẽ không được duyệt. 

Trước khi giao dịch với mọi mảnh đất ruộng, bạn cần xác minh xem đất có thuộc diện quy hoạch hay không

Đại diện của cơ quan nhà nước sẽ thu hồi phần diện tích đất phục vụ dự án và tiến hành đền bù cho người dân. Tuy nhiên các bạn độc giả cần nắm rõ rằng giá đất ruộng đền bù 2021 còn tương đối thấp, chủ đầu tư chắc chắn phải chịu lỗ nếu mua phải dạng đất này. Trong thời gian đợi địa phương quy hoạch bạn không được xây nhà ở hoặc các công trình phục vụ mục đích sinh sống. Ngoài ra, đất thuộc dự án cũng khó giao dịch, chuyển đổi hơn bình thường.

Vậy làm sao để tránh trường hợp này? Những người có kinh nghiệm mua đất ruộng sẽ chủ động lên phòng địa chính khu vực hoặc Uỷ ban Nhân dân huyện và tương đương để xác nhận lại kế hoạch sử dụng đất đai hàng năm. Đây chính là cách tốt nhất để chúng ta tránh được rủi ro đất quy hoạch trước khi tiến hành giao dịch chính thức. 

Lưu ý, khi tới cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bạn hãy xác minh xem mảnh đất có thuộc diện cho phép quy hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng trong thời gian tới hay không? Nếu mảnh đất đang thuộc diện Uỷ ban cho phép chủ sở hữu đất nộp đơn xin chuyển lên thổ cư thì lãi suất sau đầu tư của bạn sẽ được đảm bảo. Trong trường hợp địa phương chưa có kế hoạch hay phương hướng cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng thì bạn không nên đầu tư “hết vốn” hoặc mua mảnh đất có diện tích quá lớn nhé!

Hợp đồng mua bán chỉ có hiệu lực sau khi đã công chứng

Theo Khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai 2013 thì mọi hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đất đai hiện nay đều cần công chứng hoặc chứng thực của cơ quan có thẩm quyền. Điều này đồng nghĩa với việc nếu bạn không tuân theo quy định này thì hoạt động giao dịch của bạn không được Pháp luật công nhận. Thậm chí nếu có tranh chấp, kiện tụng xảy ra thì toàn bộ quá trình mua bán sẽ bị Toà án vô hiệu.

Như vậy khi thực hiện giao dịch mua bán với bất kỳ mảnh đất ruộng nào, chúng ta cần chủ động đề nghị bên bán phối hợp thực hiện hợp đồng công chứng. Về thủ tục công chứng hoặc chứng thực này chúng ta có thể nhờ sự hỗ trợ của bên thứ ba là cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc văn phòng công chứng nào đó. Lưu ý, thủ tục công chứng có thể mất phí.

Đừng quên thương lượng chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Các mảnh đất ruộng hay đất nông nghiệp hiện nay khi thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng lên thổ cư đều cần trả một khoản phí nhất định cho Nhà nước. Diện tích mảnh đất càng lớn thì mức phí càng cao. 

Nếu bạn muốn đầu tư mảnh đất để sang nhượng, giao dịch kiếm lời thì cần cân nhắc đến khoản chi phí này ngay từ đầu. Tuỳ vào từng trường hợp mà khoản chi phí này có thể do bạn chịu toàn bộ hoặc người bán chịu một phần. Một người có kinh nghiệm mua đất ruộng sẽ trao đổi thêm với bên bán ngay khi thương lượng mức giá chính thức. Bạn sẽ giảm được chi phí đầu tư nếu nhận được sự hỗ trợ từ bên bán bằng cách giảm một vài % giá trị hợp đồng. Hãy cố gắng hướng đến thỏa thuận mang con số có lợi nhất cho bản thân nhé!

Luôn cập nhật các quy định mới nhất có liên quan đến đất ruộng

Dù bạn đã có kinh nghiệm mua đất ruộng nhưng điều quan trọng là luôn cần cập nhật thêm các hướng dẫn, quy định mới của nhà nước về mảng này. Nhằm khắc phục các bất cập trong cơ chế xử lý, giải quyết thủ tục đất đai cho người dân, Chính phủ và Uỷ ban Nhân dân các địa phương thường xuyên ban hành các văn bản hướng dẫn cũng như điều chỉnh, sửa đổi quy định. Nếu không nhanh chóng cập nhật, nắm bắt thì có khả năng bạn sẽ không tận dụng được tối đa quyền lợi của bản thân khi giao dịch bất động sản.

4. Thủ tục mua đất ruộng hiện nay

Đối với các mảnh đất ruộng không có tranh chấp thì cá nhân hoặc hộ gia đình được Nhà nước giao hoặc cho thuê đất hoàn toàn có thể chuyển quyền sử dụng mảnh đất đó một cách hợp pháp. Tuy nhiên để quy trình mua bán được diễn ra một cách thuận lợi thì các bên nên đảm bảo thực hiện đúng các bước theo trình tự dưới đây:

Bước 1: Tiến hành đặt cọc

Lưu ý, bước đặt cọc không phải là thủ tục bắt buộc. Hoạt động đặt cọc được diễn ra trên tinh thần tự nguyện thể theo nguyện vọng của cả hai bên. Nếu bạn và bên bán thống nhất không cần thực hiện việc đặt cọc thì có thể trực tiếp tiến hành bước số 2.

Hiện nay, việc đặt cọc sẽ diễn ra nhằm xác lập văn bản đầu tiên trong giao dịch mua bán đất ruộng của các bên. Bên mua sẽ thanh toán cho bên bán một phần giá trị hợp đồng và ký kết một hợp đồng đặt cọc. Hợp đồng đặt cọc hợp lệ yêu cầu phải có một số nội dung như sau:

• Thông tin chi tiết của bên bán.

• Thông tin chi tiết của bên mua.

• Thông tin chi tiết của cá nhân (hoặc tổ chức) làm chứng (nếu có).

• Các thông tin mô tả chi tiết, chính xác các đặc điểm đi kèm với mảnh đất như diện tích đất, vị trí mảnh đất được ghi trên sổ đỏ, số sổ đỏ,…

• Nội dung chi tiết thoả thuận có liên quan giữa các bên bao gồm thời gian ký kết, giá tiền chuyển nhượng đất, số tiền cọc, số đợt thanh toán kèm số tiền tương ứng và cuối cùng là hình thức thanh toán.

• Một số nội dung phụ như thỏa thuận về vấn đề nộp thuế, lệ phí công chứng,…

Bước 2: Ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ruộng

Lưu ý: Một trong những kinh nghiệm mua đất ruộng quan trọng nhất chính là các bên có liên quan phải tiến hành ký kết hợp đồng tại Văn phòng công chứng địa phương (tức là nơi có đất ruộng được giao dịch).

Để thủ tục ký kết cũng như công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ruộng được diễn ra thuận lợi thì các bên có liên quan nên chuẩn bị sẵn một số giấy tờ như:

Đối với chuyển nhượng (bên bán):

• Bản gốc chứng minh thư nhân dân, căn cước công dân hoặc hộ chiếu.

• Sổ Hộ khẩu thường trú bản gốc.

• Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân do xã, phường nơi cư trú cấp nếu bên bán chưa có vợ/chồng. Đối với các trường hợp bên bán đã lập gia đình thì cần một số giấy tờ có liên quan như giấy kết hôn, giấy tờ ly hôn và phán quyết phân chia tài sản do Toà án phán quyết.

• Bản gốc giấy tờ phân chia tài sản hoặc di chúc đối với trường hợp được tặng hoặc nhận thừa kế.

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).

Đối với bên được chuyển nhượng (bên mua):

• Bản gốc giấy tờ tùy thân gồm chứng minh thư nhân dân, căn cước công dân hoặc hộ chiếu.

• Sổ hộ khẩu thường trú bản gốc.

• Giấy chứng nhận tình trạng hôn nhân hợp lệ hoặc giấy đăng ký kết hôn.

Sau khi các bên đã chuẩn bị đầy đủ các loại giấy tờ thì có thể tới Văn phòng công chứng trên địa bàn để thực hiện nộp hồ sơ và yêu cầu công chứng. Đối với trường hợp các bên đã có sẵn hồ sơ thì chỉ cần tới Văn phòng để viết phiếu yêu cầu công chứng. Tuy nhiên nếu chưa có hồ sơ thì chúng ta cũng có thể yêu cầu công chứng viên phát hành hồ sơ và hỗ trợ lập dự thảo hợp đồng đúng theo quy định.

Công chứng viên cần thực hiện bước đọc lại Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước sự chứng kiến của các bên có liên quan. Các bên sẽ cùng kiểm tra lại nội dung có trong hợp đồng. Lưu ý, những người có kinh nghiệm mua đất ruộng thường chú ý một số thông tin quan trọng như họ tên, diện tích mảnh đất chuyển nhượng và giá tiền. Tại thời điểm này nếu hợp đồng có sai sót hoặc cần bổ sung thông tin gì thì vẫn có thể thực hiện dễ dàng và nhanh chóng.

Bước 3: Đăng ký biến động đất đai

Để mua đất ruộng, các bên cần hoàn thiện hồ sơ đăng ký biến động đất đai theo mẫu tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Uỷ ban nhân dân cấp xã. Sau khi được tiếp nhận hồ sơ, bạn cần thực hiện một số nghĩa vụ tài chính (thuế) nếu có. Trong vòng từ 10 - 20 ngày làm việc, bạn sẽ được trao Giấy chứng nhận đối với người sử dụng đất.

5. Giải đáp một số câu hỏi có liên quan đến kinh nghiệm mua đất ruộng

Nếu bạn là một người chưa có kinh nghiệm mua đất ruộng thì quá trình chuyển nhượng đất đai có thể xuất hiện một vài khúc mắc nhỏ. Tuy nhiên bạn hãy tham khảo một số giải đáp dưới đây để các giao dịch được thuận lợi hơn nhé:

Người nơi khác có được mua đất nông nghiệp hay không?

Theo Điều 190 Luật đất đai sửa đổi 2013, Nhà nước quy định các hộ gia đình hoặc cá nhân chỉ chuyển nhượng đất nông nghiệp trong phạm vi phường hoặc thị trấn tại nơi có ruộng. Như vậy người ở nơi khác, cụ thể là có hộ khẩu tại tỉnh khác không mua được đất nông nghiệp.

Có nên mua đất chuyển đổi?

Chỉ nên thực hiện mua bán hoặc chuyển nhượng nếu mảnh đất đó có đầy đủ giấy tờ, không thuộc diện quy hoạch của địa phương và không có tranh chấp. Nếu bạn đang có ý định mua mảnh đất nằm trong quy hoạch của chính quyền thì cần cân nhắc vì không phải tất cả các mảnh đất nông nghiệp đều có đủ điều kiện chuyển đổi lên đất ở.

Có nên mua nhà xây trên đất nông nghiệp?

Luật Đất đai đã quy định rõ người sử dụng đất nông nghiệp chỉ được dùng cho mục đích nông nghiệp chứ không được phép xây nhà ở. Một ngôi nhà xây trên đất nông nghiệp là trái quy định và không nên mua.

Đất ruộng có sổ đỏ không?

Theo Luật Đất đai, các mảnh đất ruộng sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay còn gọi là Sổ đỏ nếu đáp ứng được đầy đủ các điều kiện của Nhà nước. 

Tích tụ ruộng đất là gì?

Tích tụ ruộng đất được hiểu là hành động một người tự gia tăng diện tích đất của mình bằng hình thức chuyển nhượng, mua bán thông thường. Hiện nay tại nước ta tích tụ ruộng đất chủ yếu được ghi nhận trong ngành nông nghiệp. Tuy nhiên chính quyền hiện không đánh giá cao hình thức sử dụng đất đai này vì nhiều nông dân  sẽ mất quyền sử dụng đất.

Trên đây là các kinh nghiệm mua đất ruộng hữu ích nhất do Batdongsan.com.vn tổng hợp được, hi vọng sẽ hữu ích cho những người đang có nhu cầu giao dịch với nhóm đất này. Trong trường hợp bạn còn thắc mắc nào khác có thể liên hệ trực tiếp với Văn phòng địa chính tại xã, phường, thị trấn để được giải đáp cụ thể hơn. Chúc các bạn thành công khi giao dịch với đất ruộng!

Hà Linh
Theo Thanhnienviet