Thận trọng trước khi ký biên bản thanh lý hợp đồng mua bán căn hộ

Trong giao dịch mua bán căn hộ, nếu hợp đồng chính đã quy định rõ ràng các điều khoản chấm dứt hợp đồng và hoàn thành hợp đồng thì các bên không nhất thiết phải lập biên bản thanh lý hợp đồng. Trước khi chủ đầu tư hoàn thành đầy đủ các nghĩa vụ theo quy định, người mua không nên ký biên bản thanh lý hợp đồng mua bán căn hộ.

"Trót" ký biên bản thanh lý hợp đồng mua bán nhà khi chưa có sổ  

Gần đây, cư dân tại một dự án chung cư ở quận Hà Đông, Hà Nội cảm thấy băn khoăn khi được chủ đầu tư yêu cầu ký biên bản thanh lý hợp đồng mua bán căn hộ để chuẩn bị làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng). Được biết, chủ đầu tư đã bàn giao căn hộ cho người mua nhưng chưa hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ trong hợp đồng đã ký với cư dân như cấp sổ hồng, tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu để thành lập ban quản trị,… 

Chủ đầu tư giải thích rằng việc ký biên bản thanh lý nhằm mục đích hoàn thiện hồ sơ, thủ tục xin cấp sổ hồng. Nếu không ký biên bản thanh lý này, cư dân phải chịu trách nhiệm nếu việc cấp sổ hồng bị chậm trễ hoặc phải tự đến cơ quan đăng ký đất đai để làm sổ. Một số cư dân không tìm hiểu thông tin, không nắm rõ thủ tục, quy định nên đã đồng ý ký.

Tuy nhiên, phần lớn cư dân từ chối ký biên bản thanh lý. Họ cho rằng khi chủ đầu tư chưa hoàn thành hết các nghĩa vụ theo hợp đồng, cư dân cũng chưa đóng nốt 5% giá trị hợp đồng còn lại thì việc ký biên bản thanh lý hợp đồng là không hợp lý. Có người đã trực tiếp gọi điện lên Văn phòng Đăng ký Đất đai để tìm hiểu thủ tục xin cấp sổ hồng và được trả lời rằng cơ quan này chỉ yêu cầu bên mua phải cam kết hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính, thanh toán nốt 5% cho bên bán. Vì vậy, cư dân không ký biên bản thanh lý chủ đầu tư đưa ra, đề nghị thay thế bằng văn bản có nội dung cam kết như Văn phòng Đăng ký đất đai yêu cầu. Những người đã lỡ ký biên bản thanh lý hợp đồng mua chung cư cảm thấy bị “hớ”, lo lắng mình có thể đã “mất oan” quyền và lợi ích hợp pháp.

Một số chủ đầu tư yêu cầu cư dân ký biên bản thanh lý hợp đồng mua bán căn hộ
khi chưa hoàn thành đầy đủ các nghĩa vụ.

Biên bản thanh lý hợp đồng là gì?

Biên bản thanh lý hợp đồng là văn bản thỏa thuận chấm dứt hợp đồng nhằm ghi nhận lại các nghĩa vụ còn lại và ý chí chấm dứt những quyền, nghĩa vụ của bên mua và bên bán theo hợp đồng chính đã ký trước đó. Với biên bản thanh lý, các bên được giải phóng khỏi các quyền và nghĩa vụ quy định trong hợp đồng, không còn ràng buộc gì với nhau, từ đó tránh nguy cơ tranh chấp về sau. 

Tuy nhiên, biên bản thanh lý hợp đồng không phải là văn bản có tính bắt buộc. Nếu hợp đồng chính đã quy định rõ ràng điều khoản chẩm dứt hợp đồng và hoàn thành hợp đồng thì các bên không nhất thiết phải lập biên bản thanh lý hợp đồng. Việc thanh lý hợp đồng chỉ thực hiện khi các bên đã hoàn thành tất cả các nghĩa vụ, hoặc khi các bên tự nguyện thanh lý theo thỏa thuận nhưng phải nêu rõ các nghĩa vụ đã và chưa hoàn thành của mỗi bên.

Trường hợp nào cần thanh lý hợp đồng mua bán căn hộ?

Điểm b, khoản 6, Điều 18, Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 của Bộ Xây dựng hướng dẫn một số điều của Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức không có chức năng kinh doanh bất động sản mà bán lại nhà ở đã mua cho tổ chức, cá nhân khác thì phải tuân thủ các quy định sau: 

Nếu đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư thì phải thực hiện việc mua bán nhà ở theo đúng thủ tục quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về dân sự (bên bán phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp, các bên phải lập hợp đồng mua bán nhà ở và nộp thuế cho Nhà nước theo quy định); 

Nếu chưa nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư thì được phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định tại khoản 1, Điều 20 của Thông tư này mà không bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Có 2 trường hợp cần lập biên bản thanh lý hợp đồng mua bán căn hộ:

Người mua muốn thanh lý hợp đồng trước khi trả đủ tiền mua nhà

Người mua có thể làm biên bản thanh lý hợp đồng khi chưa thanh toán toàn bộ giá trị căn hộ cho chủ đầu tư. Trường hợp này thường xảy ra khi người mua muốn chuyển nhượng hợp đồng mua bán đã ký với chủ đầu tư cho người khác. Khi đó, người mua sẽ làm thủ tục chuyển nhượng hợp đồng và thông báo với chủ đầu tư để ghi nhận việc chuyển nhượng. Người mua sẽ không nhận lại số tiền đã đóng cho chủ đầu tư mà sẽ lấy từ người nhận chuyển nhượng hợp đồng. Trong một số trường hợp, chủ đầu tư cũng có thể đồng ý nhận lại căn hộ và trả lại cho người mua số tiền đã đóng. 

Người bán muốn thanh lý hợp đồng khi đã nhận tiền cọc 

Trong trường hợp người mua đã đặt cọc và tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng mà bên bán không muốn bán nữa thì hai bên sẽ biên bản thanh lý hợp đồng, ghi nhận những trách nhiệm của người bán đã cam kết với người mua. Khi đó, người bán có chịu trách nhiệm bồi thường cho người mua vì phá vỡ hợp đồng. 

Ngoài các trường hợp nêu trên, việc lập biên bản thanh lý hợp đồng mua bán căn hộ là không cần thiết. Hồ sơ xin cấp sổ hồng cũng không yêu cầu biên bản thanh lý hợp đồng. Do đó, nếu chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ làm sổ hồng cũng như các nghĩa vụ khác, người mua không nên ký thanh lý hợp đồng.

Trên thực tế, có không ít trường hợp chủ đầu tư không đủ uy tín, năng lực, khiến công trình chậm tiến độ thi công, không đảm bảo chất lượng xây dựng, không qua nghiệm thu, chậm trễ làm thủ tục cấp sổ hồng cho cư dân. Chủ đầu tư có thể lợi dụng việc chuẩn bị hồ sơ xin cấp sổ để thúc giục cư dân ký biên bản thanh lý hợp đồng hoặc các cam kết không đúng quy định khác. Nếu đã ký vào biên bản này, cư dân có thể mất đi quyền và lợi ích hợp pháp, không thể yêu cầu chủ đầu tư chịu trách nhiệm khi có sự cố phát sinh trong tương lai.

Chính vì vậy, trước khi ký biên bản thanh lý hợp đồng hay bất kỳ văn bản nào, người mua cần thận trọng, đọc kỹ tất cả các điều khoản để xem chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ hay chưa, có nghĩa vụ nào chưa thực hiện hoặc bị vi phạm không, từ đó nêu rõ trong biên bản thanh lý nhằm bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình.

Lan Chi
Theo ThanhnienViet