Vay mua nhà trả góp 10 năm làm thế nào để tránh rủi ro?

Hiện nay nhiều người chọn vay mua nhà trả góp 10 năm. Vì đây là giải pháp tối ưu để sở hữu nhà ở khi chưa tích lũy đủ tài chính. Nếu bạn đang có ý định vay mua nhà trả góp thời hạn 10 năm, hãy tham khảo những thông tin dưới đây để có kế hoạch vay hiệu quả.

Vay mua nhà trả góp 10 năm là việc người mua trả góp cho ngân hàng trong thời hạn 10 năm thay vì thanh toán 100% giá trị ngôi nhà tại thời điểm mua. Đồng thời, người mua được dùng chính ngôi nhà sắp mua để làm tài sản thế chấp khoản vay.

1. Lợi ích khi vay mua nhà trả góp 10 năm

Chọn hình thức vay mua nhà trả góp 10 năm sẽ mang đến cho người mua một số lợi ích thiết thực như:

- Giúp bạn sớm sở hữu căn nhà mơ ước khi mới tích lũy được khoảng 20-50% giá trị bất động sản đó.
- Thời hạn vay dài vừa đủ giúp bạn chia nhỏ khoản vay, giảm bớt áp lực vay nợ hàng tháng. Bạn cũng có thể linh hoạt chọn hình thức thanh toán phù hợp như thanh toán theo tháng hoặc theo quý.
- Hiện nay rất nhiều ngân hàng dành cho khách hàng các gói vay mua nhà ưu đãi. Sự cạnh tranh giữa các ngân hàng có thể khiến lãi suất vay mua nhà giảm, giúp bạn hưởng lợi.
- Có thể thế chấp chính ngôi nhà muốn mua. Điều này tạo điều kiện cho nhiều người tiếp cận đến gói vay hơn. Ngoài ra, khi ngôi nhà làm tài sản thế chấp thì ngân hàng sẽ thay bạn thẩm định lại giá trị bất động sản. Đảm bảo giá trị căn nhà là hợp lý cũng như các yếu tố về pháp lý.  

Chính vì những ưu điểm như trên mà hiện nay nhiều người trẻ hoặc gia đình muốn có không gian sống riêng tìm đến các gói vay mua nhà. Tuy nhiên, vay mua nhà trả góp cũng tồn tại một số rủi ro.

2. Rủi ro khi vay mua nhà trả góp 10 năm

Quyết định vay mua nhà trả góp có thể tiềm ẩn những rủi ro khiến người vay sa lầy vào những khoản nợ không thể trả. Trong đó phổ biến là rủi ro về lãi suất thả nổi, "bẫy" tài chính và các vấn đề về pháp lý. Cụ thể:

Lãi suất thả nổi

Nhiều người có tâm lý nhìn vào lãi suất cho vay ban đầu mà không tìm hiểu kỹ chính sách cho vay của các ngân hàng. Đây được cho là rủi ro lớn nhất mà người mua gặp phải khi mua nhà trả góp.

Thông thường, ngân hàng sẽ đưa ra mức lãi suất giai đoạn đầu tiên rất hấp dẫn để thu hút khách hàng. Nhưng sau khi hết thời hạn 12-24 tháng đầu tiên, lãi suất sẽ được “thả nổi”, nghĩa là lãi suất dao động theo biên độ và chính sách của mỗi ngân hàng. Thường là cộng tới 3-4% so với mức lãi suất ưu đãi.

Thậm chí có những ngân hàng cho vay lãi suất 0% trong 2-3 năm đầu, tưởng chừng như rất “hời”. Nhưng sau khi kết thúc thời hạn hỗ trợ, lãi suất có thể tăng từ 10 - 12%. Vì vậy, nếu khách hàng không có kế hoạch tài chính dài hạn rất dễ sa lầy trong nợ nần.

Giải pháp tránh rủi ro lãi suất:

- Nghiên cứu kỹ về chính sách vay của nhiều ngân hàng uy tín, từ đó so sánh ưu điểm/hạn chế để lựa chọn ngân hàng nào phù hợp nhất.
- Đòi hỏi nhân viên ngân hàng tư vấn kỹ về mức lãi suất, tính toán các khoản phải trả trong từng năm để có kế hoạch tích lũy, chi tiêu hiệu quả.

“Bẫy” tài chính

“Bẫy” tài chính thường do tự bản thân người mua gây ra hoặc do không tìm hiểu kỹ về chính sách vay của ngân hàng.

Thứ nhất, chọn khoản vay vượt quá năng lực trả nợ

Các ngân hàng hiện nay cho vay đến tối đa 80% giá trị căn hộ. Đầu tiên, người mua phải có một số tiền làm nền tảng. Sau đó, ngân hàng yêu cầu các giấy tờ chứng minh thu nhập hàng tháng rồi mới quyết định cho vay.

Vay mua nhà điều quan trọng là chọn căn nhà phù hợp với năng lực tài chính

Nhưng nhiều người lại muốn mua nhà lớn, trong khi tài chính hạn hẹp. Việc chọn khoảng vay ngắn hạn thì áp lực trả gốc và lãi hàng tháng sẽ là gánh nặng. Còn chọn dài hạn thì khoản trả gốc mỗi tháng càng ít, trong khi số lãi phải trả cuối kỳ càng cao, rủi ro về lãi suất. Nếu không có nguồn thu nhập ổn định sẽ khó có khả năng chi trả.

Thứ hai, không nắm rõ các điều khoản trong hợp đồng vay mua nhà

Có không ít khách hàng không tìm hiểu kỹ về điều khoản tất toán trước hạn vay. Điều này, khiến họ bất ngờ gặp rắc rối và phải trả một khoản tiền phạt không nhỏ khi muốn sớm trả hết nợ trước thời hạn.

Các ngân hàng thường có quy định về mức phạt do trả nợ trước thời hạn. Cụ thể, số tiền phạt thường được tính theo công thức:

Tiền phạt = (Tỷ lệ phí trả nợ trước hạn) x (Số tiền trả trước)

Tùy thuộc vào từng ngân hàng sẽ có tỷ lệ phí trả nợ trước hạn khác nhau. Khoản này sẽ được ghi cụ thể trong hợp đồng. Tỷ lệ này càng cao thì người vay phải trả số tiền phạt càng lớn.

Giải pháp cho rủi ro về tài chính là:

- Người mua cần phải tìm hiểu kỹ về các gói lãi suất vay mua nhà, chọn thời hạn vay ra sao để đảm bảo khả năng chi trả. Lời khuyên cho người mua nhà trả góp là không nên vay mượn quá 50% giá trị căn hộ chung cư.
- Các chuyên gia của Batdongsan.com.vn khuyên rằng, để hạn chế tối đa áp lực vay nợ. Khách hàng nên tính toán chọn gói vay sao cho khoản nợ phải trả chỉ chiếm khoảng 30% tổng thu nhập mỗi tháng. Việc lên kế hoạch chi tiết về lộ trình trả nợ và các khoản thu chi hàng tháng một cách cẩn thận sẽ tránh được rủi ro “lãi mẹ đẻ lãi con”.
- Khi xem xét khoản vay cần hiểu rõ về tất cả các điều khoản trong hợp đồng cho vay từ phía ngân hàng. Thảo luận với nhân viên ngân hàng để được giải thích về mức phạt trả nợ trước hạn. Mỗi ngân hàng sẽ có tỷ lệ phí trả nợ trước hạn khác nhau. Nên đây cũng có thể được xem là yếu tố để bạn xem xét chọn ngân hàng phù hợp.

Vấn đề pháp lý

Nếu đã xem xét kỹ lưỡng các vấn đề về lãi suất hay lên kế hoạch tài chính rõ ràng thì người mua vẫn có nguy cơ vướng phải những rủi ro về pháp lý sau đây:

Đặt cọc xong nhưng dự án “treo”

Câu chuyện người mua đặt cọc và nộp tiền theo đúng tiến độ của dự án nhưng một thời gian sau dự án bị treo đã không còn hiếm. Nguyên nhân có thể do CĐT không huy động được vốn, dự án vi phạm quy định xây dựng, hoặc một số vấn đề pháp lý khác.

Thanh toán xong nhưng không nhận được giấy tờ nhà

Một số dự án do vi phạm quy định về xây dựng/quy hoạch nên không được cấp giấy tờ. Do đó, nhiều người sau khi hoàn thành nghĩa vụ thanh toán mà vẫn không được nhận đầy đủ giấy tờ nhà.

Với những ai có nhu cầu mua nhà xong cần bán gấp thì sẽ gặp bất lợi trong giao dịch vì căn hộ không có đầy đủ giấy tờ pháp lý cần thiết.

Người mua thiếu kinh nghiệm và hiểu biết về pháp luật

Nhiều dự án đưa ra hợp đồng mua bán với nhiều kẽ hở. Các điều khoản quy định trong hợp đồng không rõ ràng về diện tích sử dụng, các tiện ích chung/riêng trong dự án, các vấn đề về chi phí dịch vụ, phí bảo trì…

Đến khi đi vào sử dụng, người mua mới ngớ người vì khi ký hợp đồng không tìm hiểu và thảo luận kỹ. Nên trách nhiệm sau khi bàn giao căn hộ không biết thuộc về ai.

Giải pháp cho rủi ro pháp lý:

- Trước khi chọn mua dự án, khách hàng cần tìm hiểu kỹ mọi thông tin về dự án. Bao gồm cả tên tuổi, uy tín, kinh nghiệm… của bên chủ đầu tư.
- Không mua nhà theo tâm lý đám đông.
- Chuẩn bị cho mình những kiến thức pháp luật cơ bản và cần thiết liên quan việc mua nhà. Bao gồm: đọc, hiểu hợp đồng, hoặc nhờ người có kinh nghiệm tư vấn để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho mình.

3. Kinh nghiệm vay tiền mua nhà: Chọn gói vay nào là phù hợp?

Như đã đề cập ở trên, việc xem xét các gói vay, lãi suất của các ngân hàng giúp bạn tránh được rủi ro về lãi suất và gánh nặng tài chính.

Nếu bạn chọn gói vay mua nhà trả góp 10 năm thì bạn nên hiểu được tại sao mình nên chọn thời hạn đó thay vì các gói vay ngắn hạn hoặc dài hạn hơn. Hiện các ngân hàng đều đưa ra các gói vay với thời hạn khác nhau để phù hợp với nhu cầu của nhiều người. Trong đó có gói vay mua nhà 5 năm, vay mua nhà trả góp 10 năm, vay mua nhà trả góp 20 năm, 25 năm và thậm chí lên tới 35 năm.

Trong bối cảnh dịch bệnh Covid khiến thu nhập giảm còn giá bất động sản tăng cao, thì việc nới dài thời hạn vay giúp người mua giảm gánh nặng trả gốc nợ vay.

Lý do mà nhiều người mua phân vân không chọn được gói vay phù hợp là vì nếu vay gói ngắn hạn thì trả nợ gốc, lãi hàng tháng quá cao. Trong khi với gói dài hạn thì lãi suất tăng mỗi năm lại chính là áp lực lớn.

Vậy kinh nghiệm chọn gói vay phù hợp là:

- Gói vay thời hạn ngắn như 2 năm, 4 năm, 5 năm, 6 năm đồng nghĩa với khoản phải trả gốc và lãi hàng tháng luôn cao. Phù hợp với những người/gia đình có thu nhập hàng tháng cao.
- Nếu người mua là công nhân, nhân viên văn phòng, công chức với thu nhập ổn định hàng tháng ở mức trung bình thì nên chọn gói vay từ 10 - 25 năm.
- Gói vay 35 năm chỉ nên cân nhắc khi bạn có kế hoạch tài chính đường dài một cách rõ ràng, ổn định. Thời hạn lên đến 35 năm nghĩa là người mua chịu lãi suất biến động trong mấy chục năm sau. Vay càng dài sẽ càng nuôi lãi lớn. Nếu lãi suất giảm thì tốt, còn nếu biến động tăng cao thì gây áp lực lớn. Người mua dễ rơi vào cảnh vỡ nợ.
- Nên tận dụng các khoản vay lãi suất thấp hoặc không có lãi suất. Đó là các khoản vay từ người thân, bạn bè, các chính sách vay ưu đãi của nhà nước dành cho đối tượng đặc biệt.

4. Cách tính lãi suất vay mua nhà trả góp 10 năm

Các gói vay mua nhà trả góp 10 năm hiện nay thường áp dụng tính lãi trên dư nợ giảm dần.

Nghĩa là số tiền lãi người mua phải trả mỗi tháng sẽ giảm dần cho đến khi trả hết nợ. Bạn có thể tham khảo công thức tính lãi vay mua nhà trả góp 10 năm:

- Tiền gốc trả hàng tháng = Số tiền gốc/thời gian vay

- Tiền lãi phải trả kỳ đầu = (Số tiền vay) x (lãi suất theo tháng)

- Tiền lãi các kỳ tiếp theo = (Số dư nợ còn lại) x (lãi suất theo tháng)

Số tiền phải trả = Tiền gốc + Tiền lãi (tại kỳ thanh toán)

5. Lãi suất vay mua nhà ngân hàng nào thấp nhất?

Những năm trở lại đây, lãi suất cho vay mua nhà trả góp 10 năm cực kỳ cạnh tranh và hấp dẫn. Các ngân hàng đều triển khai nhiều chương trình ưu đãi lãi suất nhằm thu hút các khách hàng tiềm năng.

Tuy vậy, đây cũng có thể xem là một trong những chiêu trò của các ngân hàng để khiến người mua rơi vào “bẫy” lãi suất. Bạn nên biết rằng, mức lãi suất thấp không đồng nghĩa với gói vay an toàn. Hay mức lãi suất cao có thể nên được xem xét nếu có các ưu đãi kèm theo.

Bạn có thể cân nhắc chọn 1 trong 2 cách tính lãi suất của các ngân hàng:

- Gói lãi suất ưu đãi thấp chỉ từ 3 - 4%/năm, nhưng chỉ được áp dụng vào năm đầu tiên. Những năm tiếp theo sẽ tăng lên theo lãi suất thị trường.
- Mức lãi suất ban đầu khá cao, tuy nhiên sẽ giảm dần dựa trên số dư nợ còn lại.

Lời khuyên là khách hàng nên tập trung vào mức lãi suất cố định và cách tính lãi suất là theo số dư nợ giảm dần hay số dư nợ ban đầu. Ngân hàng có lãi suất ưu đãi hay không và thời hạn áp dụng lãi suất ưu đãi.

Từ đó, so sánh thời hạn vay và mức lãi suất giữa các ngân hàng. Thật tốt nếu chọn được ngân hàng có lãi suất thấp và thời hạn vay dài.

Thông thường, lãi suất cho vay khoảng từ 6 - 8%/năm và áp dụng tối đa trong 3 năm đầu. Sau đó, lãi suất sẽ được tính bằng lãi suất huy động vốn + biên độ dao động khoảng từ 3,5 - 4% tùy thuộc ngân hàng và đối tượng vay.

Nếu bạn đang tìm kiếm lãi suất vay mua nhà ngân hàng nào thấp nhất thì sau đây sẽ là bảng lãi suất khi vay mua nhà trả góp được cập nhật mới nhất vào tháng 8/2021.

Trong đó, lãi suất vay mua nhà BIDV 2021 được công bố khá hấp dẫn, từ 6,2 - 6,6%, ưu đãi trong 24 tháng đầu và biên độ giao động cho các kỳ tiếp theo là 3,2%. Còn lãi suất vay mua nhà Techcombank 2021 là 6,69% và lãi suất cố định cho các kỳ sau là 10,5%.

Với bảng lãi suất trên, bạn có thể tham khảo chọn gói vay của ngân hàng phù hợp nhất với điều kiện tài chính của mình.

Bên cạnh đó, người mua cũng nên xem xét về các điều kiện ngân hàng đặt ra cho người đi vay. Một số ngân hàng có yêu cầu quá khắt khe như mức thu nhập phải cao và ổn định, có tài sản thế chấp, có khoản tiền đặt cọc cho căn hộ… Điều này làm nhiều người đi vay mua nhà e ngại.

6. Các quy định cần biết về gói vay mua nhà trả góp 10 năm

Người mua cần nắm được các quy định về điều kiện, hồ sơ thủ tục, quy trình vay mua nhà trả góp sau đây:

Điều kiện vay mua nhà trả góp

Quy định về đối tượng vay mua nhà trả góp phải đáp ứng được một số điều kiện như:

- Là công dân Việt Nam, có đủ năng lực về pháp luật dân sự và hành vi dân sự.
- Nữ: độ tuổi từ 20 – 60 tuổi và nam: từ 20 - 65 tuổi
- Có hộ khẩu/KT3 tại tỉnh/thành phố nơi ngân hàng cho vay có trụ sở.
- Đảm bảo có thu nhập cố định và ổn định đáp ứng khả năng chi trả.
- Có tài sản đảm bảo phù hợp với yêu cầu của ngân hàng cho vay như bất động sản, ô tô, nhà ở,...
- Không nằm trong danh sách nợ xấu của bất kỳ ngân hàng nào.
- Đáp ứng các yêu cầu khác theo quy định của tổ chức cho vay.

Thủ tục vay ngân hàng mua nhà trả góp 

Khi có nhu cầu vay mua nhà trả góp, người mua cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ gồm các giấy tờ cơ bản như:

- Hồ sơ nhân thân:

+ CMND/Hộ chiếu
+ Hộ khẩu/KT3
+ Xác nhận tình trạng hôn nhân: Đăng ký kết hôn/Giấy xác nhận độc thân.

- Hồ sơ chứng minh mục đích sử dụng vốn: 

+ Đơn đề nghị vay vốn (ngân hàng có mẫu sẵn)
+ Hợp đồng mua bán nhà ở
+ Biên bản nộp tiền theo tiến độ bằng vốn tự có
+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu và hồ sơ pháp lý của nhà ở.

- Hồ sơ nguồn thu nhập trả nợ

Với người có nguồn thu nhập chính từ lương, phụ cấp và các khoản tương đương:

+ Hợp đồng lao động/sao kê tài khoản nhận lương (nếu nhận lương qua chuyển khoản.
+ Bảng lương và xác nhận lương của công ty (nếu nhận lương tiền mặt).

Với người có nguồn thu nhập từ cho thuê tài sản:

+ Hợp đồng cho thuê tài sản
+ Chứng từ nhận tiền thuê 3 kỳ gần nhất
+ Giấy tờ pháp lý tài sản cho thuê
+ Ảnh chụp tài sản cho thuê.

Với người có nguồn thu nhập từ kinh doanh:

+ Giấy Đăng ký kinh doanh hộ cá thể/doanh nghiệp
+ Giấy tờ thể hiện kết quả kinh doanh: Sổ sách ghi chép bán hàng, báo cáo tài chính công ty, tờ khai thuế và Chứng từ nộp thuế….

- Hồ sơ khác

Nếu người mua đang có khoản vay tại các ngân hàng/tổ chức tín dụng khác thì sẽ được yêu cầu cung cấp thêm hợp đồng tín dụng/sao kê tài khoản thanh toán...

Quy trình vay ngân hàng mua nhà trả góp

Nếu bạn đang có nhu cầu vay mua nhà trả góp, hãy nắm rõ các bước cơ bản sau:

- Tìm hiểu nhiều dự án khác nhau để chọn căn nhà phù hợp với nhu cầu, ngân sách của mình.
- Tham khảo lựa chọn ngân hàng vay vốn.
- Đăng ký vay mua nhà với nhân viên tư vấn của ngân hàng.
- Chuẩn bị hồ sơ vay mua nhà theo hướng dẫn của ngân hàng.
- Ngân hàng tiếp nhận hồ sơ, tiến hành thẩm định tình trạng pháp lý và định giá tài sản mang ra thế chấp; đánh giá khả năng chi trả của người mua.
- Ngân hàng quyết định cho vay và tiến hành giải ngân.
- Hai bên ký hợp đồng vay vốn. Người mua nhận nguồn tiền giải ngân từ phía ngân hàng. Các loại hồ sơ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp ngân hàng sẽ cất giữ.
- Ngân hàng giám sát tín dụng và thanh lý tín dụng khi kết thúc hợp đồng.

7. Kinh nghiệm trả nợ ngân hàng khi vay mua nhà trả góp 10 năm

Sau khi vay mua nhà trả góp đồng nghĩa với việc người mua đang gánh trên vai khoản nợ lớn. Để biến khoản vay này trở thành động lực chứ không phải là gánh nặng và áp lực thì người mua nên bắt đầu thực hiện 2 mục tiêu sau:

Tiết kiệm, giảm chi tiêu tối đa

Kinh nghiệm từ một số khách hàng vay mua nhà trả góp cho thấy việc tiết kiệm trong chi tiêu chính là yếu tố quan trọng giúp giảm bớt gánh nặng vay nợ. Điều này không chỉ giúp bạn dành dụm được một khoản tiền mà còn hình thành thói quen chi tiêu hợp lý.

Bạn có thể tham khảo một số mẹo tiết kiệm sau đây:

- Đặt mục tiêu cho việc tiết kiệm. Mỗi tháng bạn cần tiết kiệm được bao nhiêu tiền để cho mục tiêu trả nợ và cho quỹ dự phòng.
- Lên kế hoạch chi tiêu phù hợp: tiền ăn, tiền sinh hoạt, tiền dịch vụ, tiền hiếu/hỉ…
- Chia các khoản chi hàng tháng thành các phong bì khác nhau. Mục đích là để giới hạn các khoản chi. Trong đó, chi tiêu cho nhu cầu thiết yếu chiếm 50% thu nhập; hưởng thụ chiếm 10-15%; quỹ dự phòng thất nghiệp là 15% và tiết kiệm có mục tiêu là 20%.
- Cắt giảm các khoản chi không hợp lý. Chẳng hạn việc thường xuyên ăn uống ở ngoài sẽ khá tốn kém. Thay vì đi ăn ngoài, hãy lên kế hoạch đi chợ nấu nướng và ngân sách cho các bữa ăn sao cho hợp lý nhất.
- Bỏ ống heo: Việc bỏ ống heo mỗi ngày môt chút, thậm chí chỉ 20.000, 50.000 dường như không làm ảnh hưởng đến chi phí sinh hoạt hằng ngày của bạn. Tuy nhiên, sau một thời gian bạn sẽ thấy bất ngờ với khoản tiền mình tích lũy được từ heo đất.
- Giới hạn mua sắm: chú trọng mua sắm hàng hóa thiết yếu vào những dịp Sale lớn để tận hưởng giá “mềm”.

Tăng thu nhập hết mức

Song song với việc tiết kiệm thì hãy nghĩ đến việc làm thế nào để tăng thu nhập nhằm giảm bớt áp lực trả nợ hàng tháng.

Nhiều người sau khi vay mua nhà trả góp đã tìm các giải pháp để tăng thêm thu nhập như bán hàng online, làm thêm các công việc freelancer…

Ngoài ra, hiện nay nhiều người thường vay mua nhà sau đó cho thuê lại chính căn nhà đó. Số tiền cho thuê mỗi tháng sẽ được dùng để trả tiền lãi và gốc ngân hàng. Nhờ vậy mà giảm được đáng kể áp lực trả nợ. Nhưng cách này chỉ có thể áp dụng khi người mua đã có chỗ ở tạm thời hoặc mua nhà là hình thức đầu tư mua đi bán lại nhưng chưa đủ vốn và muốn đầu tư lâu dài. 

Trên đây là một số kinh nghiệm vay mua nhà trả góp 10 năm mà bạn có thể áp dụng. Hãy chuẩn bị kỹ càng và lên kế hoạch ngay từ bây giờ để có thể sớm sở hữu căn nhà trong mơ mà không bị “gánh nợ” làm bạn gục ngã.

Như Trang
Theo ThanhnienViet