Danh mục Thông tin nhà đất

Tin thị trường

Phân tích - nhận định

Chính sách - quản lý

Thông tin quy hoạch

Bất động sản thế giới

Tài chính - Chứng khoán

Cửa sáng nào cho thị trường bất động sản 2023?

Ngày đăng: 12/03/2023

Thị trường bất động sản đã trải qua một năm nhiều biến động. Giới quan sát thị trường cho rằng sẽ phải đợi đến hết quý 2.2023 mới có thể nhìn thấy một xu hướng rõ ràng hơn. Nhằm đưa ra những góc nhìn đa chiều về thị trường bất động sản 2023, CafeLand đã có cuộc trò chuyện với ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc, Bộ phận tiếp thị nhà ở, CBRE Việt Nam.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc, Bộ phận tiếp thị nhà ở, CBRE Việt Nam.

Ông có đánh giá như thế nào về thị trường bất động sản nhà ở năm qua?

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt: Phân khúc đáng chú ý trên thị trường bất động sản nhà ở năm 2022 là căn hộ. Tại TP.HCM, tổng số căn hộ bán được trong 9 tháng đầu năm 2022 là 18.520 căn hộ, tăng gần gấp đôi số căn chào bán thành công của 9 tháng đầu năm 2021, tăng 73% so với 9 tháng đầu năm 2020 và đạt gần 77% lượng căn hộ bán được của năm 2019 – thời điểm trước khi dịch bệnh bùng nổ.

Sau một đợt “bùng nổ” về nguồn cung mới với hơn 15.000 căn hộ chào bán trong quý 2, trong quý 3, TP.HCM đã ghi nhận nguồn cung mới giảm mạnh, với chỉ 2.851 căn hộ được mở bán ra giảm 80% so với quý trước. Trong giai đoạn quý 4, thị trường bất động sản có nhiều sự biến động nên nguồn cung ra thị trường tiếp tục xu hướng giảm của quý 3.

Về mức độ hấp thụ, quý 3.2022 ghi nhận 6.726 căn hộ chào bán thành công, mặc dù tỉ lệ bán giảm 36% so với quý trước do nguồn cung mới không nhiều, số lượng căn bán ra lại tiếp tục vượt gấp 2,4 lần số lượng căn mở bán, chứng tỏ nhu cầu mua căn hộ tại TP.HCM vẫn còn rất nhiều dù mức giá bán không ngừng tăng.

Xu hướng giá của thị trường TP. HCM vẫn ghi nhận tăng cho đến quý 3. Bước sang quý 4, tốc độ tăng giá vẫn được ghi nhận tăng, mặc dù tốc độ tăng có xu hướng chậm lại. Giá sơ cấp trung bình trên toàn thị trường đạt mức 2.545 USD (khoảng 61 triệu đồng)/m2 trong quý 3.2022, tăng 3,4% so với quý trước và tăng 12% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, phân khúc hạng sang có mức tăng trưởng so với quý trước cao nhất, tăng đến 9% so với quý2,chủyếudovịtrícủacácdựánnằmtại các khu vực đắc địa của TP.HCM.

Tại Hà Nội, nguồn cung mở bán mới trong chín tháng đầu năm 2022 tăng trưởng nhẹ so với cùng kỳ năm 2021, mặc dù vẫn thấp hơn đáng kể so với giai đoạn trước dịch bệnh.

Cụ thể, trong ba quý đầu năm, thị trường Hà Nội ghi nhận 11.805 căn mở bán mới, tăng 3% theo năm. Trong đó, quý 3.2022 ghi nhận 3.640 căn mở bán mới, tăng 5% theo năm. Khoảng 59% các sản phẩm mở bán mới trong quý đến từ phía tây Hà Nội, tiếp theo khu phía nam đóng góp 19% tổng nguồn cung mới.

Mức độ hấp thụ của thị trường duy trì ở ngưỡng tương đối khả quan, đạt 3.624 căn trong quý 3. Mặc dù thấp hơn hai quý trước, doanh số trong quý 3.2022 vẫn cao hơn 22,2% so với cùng kỳ năm trước – thời điểm thị trường bị ảnh hưởng bởi các biện pháp hạn chế để chống dịch Covid-19.

Giá bán căn hộ trên thị trường sơ cấp trong quý 3.2022 được ghi nhận trung bình ở mức 1.896 USD (khoảng 45,5 triệu đồng)/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), cao hơn 23% so với mức giá trung bình của các dự án mở bán cùng kỳ năm trước, chủ yếu do phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng cao hơn trong tổng nguồn cung đang chào bán trên thị trường.

Theo ông, khó khăn lớn nhất mà doanh nghiệp bất động sản đang gặp phải là gì?

Nhìn chung, trong năm vừa qua, vấn đề pháp lý dự án chậm trễ vẫn là một trong những yếu tố tác động chính vào việc sụt giảm nguồn cung trên toàn thị trường. Bên cạnh đó việc tín dụng của bất động sản vẫn bị kiểm soát chặt cũng làm cho nhiều doanh nghiệp lâm vào thế khó trong việc triển khai dự án mới. Đối với các hình thức huy động vốn khác thì nhiều doanh nghiệp cũng đang phải xử lý các vấn đề phát sinh như trái phiếu, cổ phiếu giảm giá, cam kết lợi nhuận với các quỹ đầu tư...

Ngoài ra, khi thị trường tài chính chung đang phát sinh nhiều vấn đề thì niềm tin của nhà đầu tư suy giảm và ảnh hưởng tới nhu cầu mua, khả năng thanh khoản trên thị trường. Điều này cũng gián tiếp ảnh hưởng tới khả năng triển khai các dự án mới của nhiều chủ đầu tư.

Ông dự báo ra sao về tình hình thị trường tài chính, kinh tế vĩ mô cũng như bất động sản trong năm sau?

Các yếu tố vĩ mô thay đổi nhanh chóng như việc thắt chặt tín dụng, mặt bằng lãi suất tăng, các vấn đề về cấp phép tiếp diễn, trong bối cảnh thị trường quốc tế và khu vực có nhiều biến động, khiến các chủ đầu tư cũng thận trọng hơn khi mở bán sản phẩm mới. Điều này làm cho nguồn cung mới trong chín tháng đầu năm nay chưa cho thấy dấu hiệu phục hồi về mức trước đại dịch.

Lãi suất huy động tăng cao đã đẩy mức lãi suất vay lên cao. Điều này khiến nhiều nhà đầu tư cá nhân quan ngại và chuyển hướng các kênh đầu tư của mình. Ngoài ra, các thông tin về biến động tài chính toàn cầu cũng làm cho nhiều nhà đầu tư chuyển sang trạng thái dự phòng, ưu tiên nắm giữ tiền mặt để dự phòng cho các biến động trong tương lai.

Dự báo, thanh khoản sẽ giảm trong giai đoạn 6 tháng đầu năm 2023, xu hướng tăng giá sẽ chững lại trên thị trường thứ cấp. Một số dự án sẽ có khả năng điều chỉnh giảm.

Thị trường sơ cấp trong ngắn hạn sẽ không có nhiều biến động, mức giá sẽ tăng nhưng biên độ tăng có thể sẽ chậm lại. Để tăng khả năng bán hàng, một số chủ đầu tư thậm chí sẽ xem xét mức giá cạnh tranh hơn so với các dự án lân cận.

Sáu tháng cuối năm 2023, sau giai đoạn thanh lọc, thị trường sẽ chuyển qua giai đoạn mới phát triển ổn định hơn. Nguồn cung dự kiến tăng trở lại nếu các chính sách tín dụng của ngân hàng được nới rộng. Mức giá sẽ có xu hướng tăng nhưng tốc độ sẽ giảm và có xu hướng ổn định lâu dài. Nhu cầu thị trường sẽ dần phục hồi theo đà phục hồi chung của thị trường tài chính.

Theo ông, giải pháp của thị trường hiện nay là gì?

Hiện tại thị trường cần giải tỏa áp lực cho các chủ đầu tư thông qua việc đẩy nhanh tiến độ phê duyệt thủ tục pháp lý cho các dự án phù hợp, tháo gỡ áp lực việc kiểm soát dòng vốn vào thị trường,...

Đối với nhà đầu tư cũ thì đây là giai đoạn phải tái cơ cấu lại các danh mục đầu tư, có sẵn các phương án thanh khoản cho trung hạn và dài hạn vì có khả năng thị trường sẽ duy trì nhịp độ chậm trong một thời gian dài.

Đối với nhà đầu mới có tiền mặt thì đây là cơ hội để “mua sắm” nhiều sản phẩm có chất lượng với mức giá thấp hơn các thời điểm trước.

Với những nhà đầu tư đang mắc kẹt và gồng lãi ngân hàng, nếu có thể xoay xở để tất toán khoản vay sớm, theo ông có nên giữ lại bất động sản trong thời điểm này hay nên tìm cách thoát hàng?

Theo tôi nghĩ, thị trường ít nhất phải cần 6-18 tháng để có thể phục hồi trở lại. Nhìn chung đây là giai đoạn sàng lọc, tái cơ cấu toàn bộ thị trường nên sẽ cần thời gian để mọi thứ được ổn định. Có thể sau giai đoạn này thị trường sẽ bước vào giai đoạn phát triển bền vững hơn.

Về dài hạn, giá bất động sản sẽ theo xu hướng phục hồi và tăng trưởng trở lại. Tuy nhiên, nhà đầu tư phải lượng hóa được khả năng duy trì sự an toàn tài chính cho tới khi thị trường phục hồi. Ưu tiên hiện tại là an toàn tài chính trong thời gian trung và dài hạn. Vì thế nếu không thể “gồng” trong thời gian dài thì nên có phương án tháo gỡ sớm. Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng nên đánh giá mức độ rủi ro của tài sản như tính thanh khoản để đảm bảo sự an toàn tài chính.

Thị trường hiện tại không giống 10 năm trước, nhà đầu tư có thể yên tâm

Thị trường 2022 khiến chúng ta liên tưởng đến giai đoạn 2010-2012. Đây là 3 năm vô cùng khó khăn đối với thị trường bất động sản Việt Nam. Hiện tại, mặc dù nền kinh tế và thị trường bất động sản có một số dấu hiệu tương tự nhưng vẫn có nhiều điểm khác biệt cơ bản. Do vậy, nhà đầu tư có thể yên tâm.

3 căn bệnh trầm kha trong quá khứ

Cuộc khủng hoảng kinh tế Việt Nam giai đoạn năm 2010- 2012 bắt nguồn từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu. Thất nghiệp ở Mỹ thời điểm đó là 9%, hệ thống tài chính ngân hàng của Mỹ thời điểm đó có 900 nghìn người thất nghiệp. Diễn biến này đã tác động tới toàn cầu, sang cả châu Á và Việt Nam, nhất là sau khi chúng ta gia nhập WTO.

Một là lạm phát rất cao. Những năm trước đó, chứng khoán bùng nổ, tín dụng bơm ra nền kinh tế rất nhiều, từ 27-30%, không có một nước nào như thế. Cộng với khủng hoảng của thế giới vào Việt Nam, lạm phát của chúng ta năm 2011 là 18%. Năm nay chỉ có 3,3%, khác nhau rất nhiều. Tỉ giá thời điểm đó cũng áp lực ghê gớm, mất đến 9-10%.

Hai là, điều hành kinh tế vĩ mô lúc bấy giờ cũng có nhiều vấn đề, giật cục. Nghị quyết 02 của Chính phủ ban hành ngày 9.12.2011 đã gần như đóng băng nền kinh tế khi không cho phép đầu tư, không cho phép giải ngân đối với ngân hàng. Còn bây giờ, chỉ được cho phép cho vay sản xuất, không được cho vay phi sản xuất, trong đó có bất động sản.

Các lệnh điều hành “giật cục” giai đoạn trước bóp nghẹt nền kinh tế rất nhanh. Lạm phát 2012 là 6,81%. 2013 lạm phát 6%.

Tỉ giá năm 2011 biến động 10%, 2012 rút về còn khoảng hơn 3%, 2013 vẫn ở mức tương đối cao.

Ba là nền kinh tế thực thời điểm đó yếu ớt. Một phần vì tín dụng bị trói chặt dẫn đến suy thoái kinh tế. Cho nên 2013, Bộ Xây dựng mới đề xuất cấp bách với Chính phủ gói giải cứu thị trường bất động sản 30.000 tỉ đồng vào tháng 5.2013, giải ngân đến 2016. Sau đó thị trường mới phục hồi.

Từ những phân tích nêu trên, có thể thấy thị trường giai đoạn trước và hiện nay có rất nhiều khác biệt. Điều hành kinh tế hiện nay có nhiều kinh nghiệm hơn so với trước, mặc dù vẫn còn giật cục, chưa nhất quán nhưng kinh nghiệm hơn nhiều so với trước đây. Chúng ta bây giờ có tiềm lực nền kinh tế tốt hơn. Quy mô kinh tế của chúng ta năm 2022 là 400 tỉ USD, dự trữ ngoại hối gấp khoảng 6-7 lần so với thời điểm đó chỉ có 8 tỉ USD. Vừa qua, chúng ta dù có can thiệp thị trường vẫn còn 90 tỉ USD.

Quan trọng hơn là tiềm lực của doanh nghiệp vẫn còn rất ổn. Số liệu của hơn 200 doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán cho thấy hết 9 tháng đầu năm lợi nhuận trước thuế tăng 22%. Quý 4 dù xấu hơn một chút nhưng lợi nhuận của doanh nghiệp toàn thị trường vẫn tăng 16-17%.

Những khó khăn hiện tại

Thứ nhất, thị trường đang phải điều chỉnh sau 2 năm tăng nóng, không riêng gì Việt Nam mà cả trên thế giới. Đó là tất yếu, bao gồm cả chứng khoán và bất động sản.

Thứ hai, thị trường vừa qua đầu cơ rất nhiều, gắn với nhu cầu thực ít. Đầu cơ nhiều dẫn đến việc sử dụng đòn bẩy tài chính tương đối nhiều. Doanh nghiệp bất động sản đôi khi “tay không bắt giặc”, dùng đòn bẩy tài chính lúc thị trường khó khăn tất yếu sẽ dẫn đến câu chuyện ngày hôm nay.

Thứ ba là tâm lý đám đông: Thị trường chứng khoán xuống nhanh, ghê gớm là do tâm lý đám đông. Doanh nghiệp bình thường phát hành trái phiếu bình thường, trả gốc lãi bình thường nhưng chúng ta tâm lý hoảng loạn, khi một doanh nghiệp có vấn đề là đòi trả tiền, thi nhau bán.

Do vậy, thiết nghĩ chúng ta phải xốc lại thị trường bất động sản, những trường hợp vi phạm phải xử lý dứt khoát không để con sâu làm rầu nồi canh.

Nhà đầu tư có thể yên tâm về tương lai

Dựa vào những phân tích về vĩ mô, kinh nghiệm điều hành như trên, tôi cho rằng nhà đầu tư có thể yên tâm về thị trường sắp tới. Tôi cũng cho là cơ quan quản lý phải rút kinh nghiệm, dường như đã “phanh” hơi gấp. Tôi hy vọng bắt đầu tư năm tới, lúc này tâm lý nhà đầu tư chắc sẽ ổn hơn. Các vụ việc vi phạm về cơ bản được giải quyết. Vấn đề lạm phát, tỉ giá, lãi suất năm tới sẽ dịu hơn. Lạm phát trên thế giới hiện đã qua đỉnh. Khi lạm phát giảm họ sẽ thay đổi về chính sách lãi suất.

Lúc bấy giờ những kênh dẫn vốn cho bất động sản sẽ tốt lên. Các nhà đầu tư nên quan tâm tới quỹ tín thác đầu tư bất động sản trong thời tới. Đây là cách huy động vốn nhàn rỗi của nhân dân rất tốt, cam kết mức lãi suất 8-9%/năm, nhưng phải chấp nhận rủi ro. Tuy nhiên, quỹ này rất công khai minh bạch. Đây là kênh đầu tư khả thi trong thời gian tới.

Tâm An
Theo Cafeland

Lấy lại mật khẩu

Phân tích - nhận định

Danh mục Thông tin nhà đất

Cửa sáng nào cho thị trường bất động sản 2023?

Tin đăng cùng chuyên mục