Cách phân loại chung cư A, B, C theo Thông tư 31/2016/TT-BXD

Nắm rõ các tiêu chí phân loại chung cư sẽ giúp bạn biết căn hộ mà mình sắp mua thuộc hạng gì, có niên hạn sử dụng là bao nhiêu và giá bán có tương xứng với chất lượng hay không.

Không phải ngẫu nhiên mà chủ đầu tư có thể đặt tên thứ hạng cho chung cư của mình mà trên thực tế, việc phân loại chung cư phải căn cứ theo Thông tư 31/2016/TT-BXD có hiệu lực thực thi ngày 15/02/2017. Cụ thể, chung cư được phân thành hạng A, B, C dựa trên 4 nhóm tiêu chí:

- Nhóm tiêu chí về quy hoạch, kiến trúc

- Nhóm tiêu chí về hệ thống thiết bị - kỹ thuật

- Nhóm tiêu chí về dịch vụ - hạ tầng xã hội

- Nhóm tiêu chí về chất lượng – quản lý – vận hành

Phân loại chung cư theo 4 nhóm tiêu chí cụ thể

Chung cư hạng A – chung cư cao cấp

Chung cư được công nhận là hạng A khi đáp ứng đầy đủ 18/20 tiêu chí dưới đây.

a. Về quy hoạch, kiến trúc 

- Nằm ở vị trí có mạng lưới hạ tầng giao thông thuận tiện. Gần hệ thống giao thông thuận tiện, cách đường phố chính dưới 0,5km, cách các điểm giao thông công cộng như trạm dừng xe buýt, tàu điện trên cao, ga tàu, tàu điện ngầm, bến đỗ… dưới 0,5km.

- Mật độ xây dựng không vượt quá 45% tổng diện tích.

- Sảnh nằm tách biệt với lối vào của khu vực thương mại, khu dịch vụ, nhà để xe của tòa nhà, đồng thời có quầy lễ tân.

- Hành lang căn hộ có độ rộng tối thiểu 1,8m.

- Diện tích căn hộ trung bình tính trên số phòng ngủ tối thiểu 35m2.

- Bình quân tổng số phòng vệ sinh trên tổng số phòng ngủ của các căn hộ tối thiểu bằng 0,7.

- Tải trọng mỗi thang máy không quá 40 căn hộ.

- Mỗi căn hộ có tối thiểu 1 chỗ để ô tô được thiết kế mái che.

b. Về hệ thống thiết bị - kỹ thuật 

- Có máy phát điện dự phòng đảm bảo đủ công suất. Hệ thống cấp điện đáp ứng đủ nhu cầu sinh hoạt bên trong căn hộ và các hoạt động của các thiết bị, hệ thống chiếu sáng chung trong trường hợp tòa nhà xảy ra sự cố mất điện.

- Bể chứa nước dùng cho sinh hoạt của căn hộ tính trên tổng số các căn hộ có dung tích tối thiểu 1.600 lít để đảm bảo cung cấp 200 lít/người/ngày-đêm trong 2 ngày.

- Mọi căn hộ đều được trang bị hệ thống truyền hình cáp tốc độ cao và internet.

- Mỗi căn hộ và khu công cộng của tòa nhà được trang bị hệ thống chữa cháy tự động.

c. Về dịch vụ và hạ tầng xã hội 

- Có trung tâm thương mại hoặc siêu thị trong vòng bán kính 1km.

- Có 2 trong những tiện ích: phòng tập gym, sân tennis, sân chơi trẻ em, bể bơi… thuộc tổng thể quy hoạch hoặc dành riêng trong công trình.

- Có sân chơi trẻ em và cư dân dành riêng trong tổng thể quy hoạch hoặc trong bán kính 200m.

- Có phòng khám, bệnh viện trong bán kính 0,5km.

- Trường mầm non, tiểu học nằm trong bán kính 0,5km.

d. Về chất lượng quản lý và vận hành

- Đèn chiếu sáng công cộng, thiết bị báo cháy, chữa cháy, máy bơm, máy phát điện, thang máy, điều hòa, cấp nước nóng, cấp gas… còn trong thời hạn bảo hành của nhà sản xuất hoặc đơn vị cung ứng thiết bị. Trong trường hợp đã hết hạn bảo hành thì không quá 10 năm kể từ thời điểm hết hạn bảo hành, đồng thời phải được kiểm định để đảm bảo chất lượng, vận hành tốt, công trình được hoàn thiện (sơn, trát, lát, ốp…) đạt chất lượng cao.

- Được quản lý, vận hành bởi đơn vị chuyên nghiệp, khu vực công cộng thường xuyên được quét dọn, lau chùi, cây xanh, sân vườn được chăm sóc, đường nội bộ đảm bảo sạch đẹp.

- Được trang bị hệ thống camera ở sảnh, hành lang, cầu thang, bãi đỗ xe, kiểm soát ra vào bằng vân tay, thẻ từ, mã điện tử…

Theo cách phân loại chung cư dựa trên Thông tư 31/2016/TT-BXD, một chung cư hạng A phải có hành lang rộng tối thiểu 1,8m.

Chung cư hạng B – chung cư trung cấp

Chung cư được công nhận là hạng B khi đáp ứng đầy đủ 18/20 tiêu chí dưới đây.

a. Quy hoạch – kiến trúc 

- Nằm ở vị trí có hệ thống giao thông thuận tiện, cách đường phố chính (cấp khu vực, cấp đô thị) dưới 0,5km, trong phạm vi dưới 1km có các tiện ích giao thông đô thị như trạm dừng xe buýt, tàu điện trên cao, ga, bến đỗ…

- Mật độ xây dựng không quá 55%.

- Sảnh chính khu căn hộ được bố trí độc lập với khu dịch vụ, thương mại, khu để xe và các khu vực công cộng khác.

- Hành lang có độ rộng tối thiểu 1,5m.

- Trung bình diện tích sử dụng căn hộ trên số phòng ngủ tối thiểu là 30m2.

- Bình quân tổng số phòng vệ sinh trên tổng số phòng ngủ của các căn hộ tối thiểu là 0,5.

- Tổng số căn hộ chia cho tổng số thang máy phục vụ căn hộ không quá 50.

- Tối thiểu 2 căn hộ có 1 chỗ để ô tô (có mái che).

b. Hệ thống, thiết bị kỹ thuật

Được trang bị máy phát điện dự phòng đủ công suất và hệ thống cấp điện đảm bảo hoạt động cho chiếu sáng chung và các thiết bị khác của tòa nhà trong trường hợp mất điện lưới.

Dung tích bể chứa nước sinh hoạt cho căn hộ trên tổng số căn hộ tối thiểu là 1.200 lít để có thể đảm bảo cấp 150 lít/người/ngày-đêm trong 2 ngày.

Được trang bị hệ thống cung cấp dịch vụ internet tốc độ cao, truyền hình cáp, điện thoại đến từng căn hộ.

Được trang bị hệ thống, thiết bị chữa cháy tự động tại khu vực công cộng.

c. Dịch vụ, hạ tầng xã hội

- Có siêu thị hoặc trung tâm thương mại trong bán kính 1,5km.

- Có 1 trong các tiện ích phục vụ thể thao: sân tennis, bể bơi, phòng tập gym, sân thể thao khác… dành riêng, nằm trong công trình hoặc trong tổng thể quy hoạch hoặc trong bán kính 500m.

- Có sân chơi trẻ em và cư dân dành riêng hoặc trong tổng thể quy hoạch hoặc trong bán kính 500m.

- Có bệnh viện, phòng khám trong bán kính 1km.

- Có trường tiểu học, mầm non trong bán kính 1km.

Chất lượng, quản lý, vận hành

- Thang máy, máy bơm, máy phát điện, đèn chiếu sáng công cộng, thiết bị báo cháy, chữa cháy và các thiết bị khác nếu có phải còn thời hạn bảo hành của nhà sản xuất hoặc đơn vị cung ứng; trong trường hợp hết thời hạn bảo hành thì không quá 10 năm kể từ thời điểm hết thời hạn bảo hành, đồng thời phải được kiểm định đảm bảo chất lượng, vận hành tốt.

- Được quản lý, vận hành bởi đơn vị chuyên nghiệp.

- Có hệ thống camera ở sảnh, hành lang, cầu thang, bãi đỗ xe.

Chung cư hạng C – chung cư bình dân

Chung cư được xếp hạng C khi không đáp ứng được các tiêu chí của chung cư hạng A, hạng B như đã nêu trên. Thông thường, chung cư hạng C vẫn cần đảm bảo các yếu tố về quy hoạch, kiến trúc như:

- Có quy hoạch giao thông thuận tiện, cảnh quan đảm bảo tiêu chuẩn, quy chuẩn hiện hành, môi trường đảm bảo vệ sinh.

- Cơ cấu căn hộ đảm bảo tiêu chuẩn, quy chuẩn hiện hành. Diện tích căn hộ tùy thuộc vào quy mô thiết kế nhưng phải đảm bảo từ 50m2 trở lên, diện tích phòng ngủ chính lớn hơn 12m2.

- Có chỗ để xe đảm bảo tiêu chuẩn và được trông giữ an toàn.

Tuy nhiên, cách phân hạng chung cư này không áp dụng với các chung cư được xây dựng trước năm 1994.

Lưu ý trong phân hạng căn hộ chung cư ở Việt Nam

Ở Việt Nam, việc phân hạng cũng như công nhận căn hộ được thực hiện đối với từng tòa căn hộ và phải đảm bảo các yêu cầu sau:

- Thứ nhất, có đề nghị của chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu hoặc Ban quản trị nhà chung cư hoặc được sự thống nhất bằng văn bản của 50% tổng số hộ dân sinh sống trong chung cư.

- Thứ hai, tòa nhà chung cư được xây dựng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được duyệt, theo Giấy phép xây dựng đã được cấp.

- Thứ ba, nhà chung cư hoàn thành việc đầu tư xây dựng đúng với quy định pháp luật về nhà ở, về xây dựng và các quy định khác có liên quan.

- Thứ tư, nhà chung cư đã được bàn giao và đưa vào sử dụng, không vi phạm quy định của pháp luật tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị công nhận thứ hạng.

- Thứ năm, nhà chung cư không thuộc khu vực có quyết định thu hồi đất của cơ quan chức năng, không thuộc diện phá dỡ.

Thời gian sở hữu theo phân loại chung cư

Khoản 1, Điều 99, Luật Nhà ở 2014 quy định “Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư”, cụ thể:

- Công trình cấp 4 có thời hạn sử dụng dưới 20 năm;

- Công trình cấp 3 có thời hạn sử dụng từ 20 năm đến dưới 50 năm;

- Công trình cấp 2 có thời hạn sử dụng từ 50 năm đến 100 năm;

- Công trình cấp 1 và công trình đặc biệt có thời hạn sử dụng trên 100 năm.

Lợi ích của việc nắm rõ cách phân hạng chung cư

- Tránh việc tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến quản lý chung cư và giá dịch vụ.

- Đảm bảo quyền lợi, thời gian sở hữu cho người mua căn hộ theo quy định của pháp luật.

- Hạn chế các rủi ro, rắc rối về pháp lý trong quá trình cho tặng, thừa kế hay sang nhượng nhà chung cư.

Như vậy, việc phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư theo các tiêu chí rõ ràng như trên chính là cơ sở để định giá các căn hộ chung cư trong quản lý hay giao dịch trên thị trường bất động sản, tránh tình trạng chủ đầu tư hay nhân viên tư vấn quảng cáo sản phẩm không đúng giá trị thực.

Khánh An (tổng hợp)
Theo ThanhnienViet