Khái quát 5 đặc điểm của thị trường bất động sản

Bất động sản là tài sản có giá trị lớn, được quan tâm tâm nhất hiện nay khi các hoạt động trên thị trường bất động sản chiếm tới gần 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Vậy bất động sản là gì, bao gồm những loại hình nào và đặc điểm của thị trường bất động sản là gì?

Trước khi tìm hiểu những đặc điểm của thị trường bất động sản, chúng ta cần làm rõ về khái niệm bất động sản cũng như cách phân loại bất động sản theo luật hiện hành.

Khái niệm bất động sản

Khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: Bất động sản bao gồm:

a) Đất đai;

b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;

d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Phân loại bất động sản

Bất động sản được chia thành 4 loại chính, gồm:

Đất đai

Tài sản đất đai ở đây được hiểu là quyền sử dụng các thửa đất hợp pháp. Bất động sản này còn được gọi là đất trống, đất dự án, đất trang trại trồng cây, chăn nuôi… Đất đai có thể là đất chưa phát triển, đất phát triển hoặc đất tái sử dụng, phân khu. Dựa vào mục đích sử dụng, đất được phân chia thành: Nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng.

Nhà ở

Bất động sản là nhà ở bao gồm: Nhà chung cư và nhà ở riêng lẻ. Trong đó, nhà chung cư có thể là chung cư cao tầng, chung cư thấp tầng, chung cư hỗn hợp, chung cư mini… Nhà ở riêng lẻ bao gồm biệt thự, nhà ở truyền thống và nhà liền kề.

Bất động sản là hàng hoá mang tính cố định và bất động.

Nhà và công trình công cộng

Bất động sản nhà và công trình công cộng bao gồm: Công trình thương mại và dịch vụ, công trình dịch vụ công cộng, nhà ga, văn phòng trụ sở cơ quan, công trình văn hoá, công trình giáo dục, công trình thể thao, công trình y tế, công trình thông tin liên lạc viễn thông và các công trình công cộng khác.

Nhà và công trình công nghiệp

Bất động sản nhà và công trình công nghiệp bao gồm: Công trình sản xuất vật liệu xây dựng, công trình khai thác than quặng, công trình dầu khí, công trình sản xuất công nghiệp nặng, công trình sản xuất công nghiệp nhẹ, công trình chế biến thuỷ sản và các công trình công nghiệp khác.

Công trình hạ tầng kỹ thuật

Công trình hạ tầng kỹ thuật gồm: Công trình giao thông, công trình thuỷ lợi, hệ thống các công trình chiếu sáng, xăng dầu, khí đốt, cấp điện, thu gom và xử lý chất thải cùng các công trình hạ tầng khác.

5 đặc điểm của thị trường bất động sản

Bất động sản vốn là những tài sản có giá trị lớn về mặt kinh tế, vì thế mà thị trường bất động sản được đánh giá là một trong những thị trường quan trọng, có tác động lớn đến tổng thể nền kinh tế. Hiện có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản:

• Thị trường bất động sản là thị trường nhà, đất.

• Thị trường bất động sản là hoạt động mua bán, trao đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng bất động sản theo quy luật của thị trường, có sự quản lý của Nhà nước.

• Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về bất động sản trong một thời gian nhất định, tại một địa bàn nhất định.

Như vậy, có thể hiểu thị trường bất động sản là loại thị trường bao gồm các giao dịch về bất động sản được thực hiện thông qua quan hệ hàng hoá tiền tệ. Dù có nhiều quan điểm khác nhau, tuy nhiên, những đặc điểm của thị trường bất động sản cần được thừa nhận là:

1. Có sự khác biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch

Bất động sản là các tài sản gắn liền với đất đai, có tính bất động và cố định. Các chủ thể của thị trường không thể đưa tài sản đến nơi giao dịch, điều này dẫn đến đặc điểm của thị trường bất động sản là có tính cách biệt với điểm giao dịch. Và việc giao dịch bất động sản khó có kết thúc ngay tại địa điểm giao dịch và trong thời gian ngắn mà phải trải qua nhiều khâu, từ đám phán tại địa điểm giao dịch, kiểm tra thực địa cho đến đăng ký pháp lý.

1. Thị trường bất động sản mang tính khu vực

Bất động sản là hàng hoá mang tính bất động và cố định, chịu ảnh hưởng của tập quán cũng như thị hiếu vùng miền. Thị trường bất động sản hình thành từ hàng loạt thị trường nhỏ mang tính địa phương với quy mô, mức độ và động thái giao dịch khác nhau. Trong khi đó, mỗi vùng miền lại có điều kiện tự nhiên, tốc độ phát triển kinh tế – văn hoá – xã hội khác nhau. Như vậy, giá bất động sản và quan hệ cung cầu thường chỉ ảnh hưởng trong phạm vi của vùng, địa phương nhất định. Khi xem xét sự vận động của giá cả bất động sản, quan hệ cung cầu cần phải gắn với điều kiện kinh tế – văn hoá – xã hội của một khu vực cụ thể.

1. Thị trường bất động sản không hoàn hảo

Do sự không đồng nhất về các yếu tố cấu thành và về thông tin nên thị trường bất động sản được coi là một dạng thị trường không hoàn hảo. Các thông tin về bất động sản và về thị trường không phổ biến, việc đánh giá bất động sản cũng chỉ mang tính tương đối mà không có sẵn các bất động sản cùng loại để so sánh, lượng người tham gia cung và cầu về một bất động sản chỉ chiếm một lượng nhỏ trong khi cả người mua và người bán thường không có quá nhiều kinh nghiệm. Điều này dẫn tới giá cả bất động sản là giá của một sản phẩm đơn lẻ, không được so sánh một cách bình đẳng trên thị trường mà không hoàn toàn là mức giá cạnh tranh. Bên cạnh đó, cả người mua và người bán đều không dễ gì thâm nhập thị trường để tiến hành giao dịch thuận lợi mà cần có một người môi giới chuyên nghiệp, đủ tín cậy để thúc đẩy giao dịch thành công.

1. Cung về bất động sản chậm co giãn khi có sự biến động về giá cả

2. Khi cầu thay đổi sẽ dẫn tới thay đổi về giá cả trên thị trường. Tuy nhiên, trên thị trường bất động sản, quan hệ cung cầu thường mất cân đối, cụ thể là cung nhỏ hơn cầu, cung bất động sản không thể phản ứng một cách nhanh chóng với thay đổi của cầu. Sẽ mất nhiều thời gian để tăng cung về bất động sản cho một mục đích cụ thể nào đó, điều này dẫn tới tác động kích thích tăng hoặc giảm cung bất động sản luôn có độ trễ lớn hơn so với các hàng hoá khác.

3. Hoạt động của thị trường phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nước

4. Nhà nước tham gia vào thị trường bất động sản với vai trò là người quản lý thống nhất các hoạt động của thị trường này, góp phần giảm thiểu những ảnh hưởng bất lợi đến các mục tiêu kinh tế vĩ mô. Sự can thiệp của Nhà nước thể hiện ở việc Nhà nước đảm bảo tính pháp lý cho các bất động sản, đây cũng là điều kiện quan trọng để bất động sản có thể được giao dịch, mua bán như những hàng hoá khác. Nhà nước đảm bảo cho thị trường hoạt động một cách lành mạnh bằng cách kiểm soát các giao dịch trên thị trường bất động sản, từ đó giảm thiểu rủi ro, bảo vệ lợi ích hợp pháp của các bên tham gia thị trường. Chính điều này cũng tạo nên một đặc điểm của thị trường bất động sản đó là tính không hoàn hảo khi đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước.

(Tổng hợp)
Theo Thanh Niên Việt